Nos últimos anos, a holding imobiliária foi apresentada, muitas vezes, como solução automática para pagar menos imposto e proteger o patrimônio da família. A reforma tributária do consumo e os julgamentos recentes dos tribunais superiores obrigam a rever essa premissa. Em estudo que acabamos de concluir, sustentamos que não existe resposta universal: a holding pode ser vantajosa para uma família e prejudicial para outra, e a diferença está na análise individual, feita antes da constituição da sociedade.

Este artigo resume os pontos centrais do estudo. A versão completa, com os quadros comparativos e as referências, está disponível em PDF, ao final do texto.

A holding é instrumento de gestão, e não promessa de economia

A expressão “holding familiar” não designa um tipo societário próprio. Trata-se, em regra, de uma sociedade limitada que administra bens da família. O imóvel só passa a integrar o patrimônio da sociedade com o ato de transferência e o registro competente, e a receita dos aluguéis deve ser recebida e contabilizada pela própria sociedade. Quando a estrutura existe apenas no papel, com contas misturadas e sem escrituração regular, os benefícios esperados se perdem e os riscos aumentam.

Também é preciso afastar a ideia de que a holding elimina conflitos familiares ou dispensa qualquer inventário. Quotas continuam sendo herança, a legítima dos herdeiros necessários permanece protegida e a doação de quotas exige avaliação idônea e instrumento próprio.

IBS e CBS sobre aluguéis: pessoa física e sociedade não são tratadas igualmente

A Lei Complementar nº 214/2025 prevê, para a pessoa física que aluga imóveis, o enquadramento no regime regular do IBS e da CBS somente quando duas condições se somam: receita superior ao limite legal e operações com mais de três imóveis distintos. A sociedade que aufere receita de locação não conta, automaticamente, com essas mesmas condições. Em contrapartida, a lei reduz em 70% as alíquotas na locação e prevê redutor social para locações residenciais.

No estudo, comparamos duas carteiras hipotéticas, uma de três e outra de cinco imóveis residenciais. O resultado muda de sinal conforme o perfil: para a carteira menor, a estrutura societária pode ser desvantajosa antes mesmo dos custos de manutenção; para a maior, a diferença bruta pode favorecer a sociedade, vantagem que diminui depois de contabilidade, assessoria e outros custos. Por isso, advertimos que os cenários são ilustrativos e que nenhuma conclusão geral pode ser extraída de uma alíquota isolada. A alíquota definitiva de 2033, aliás, ainda não deve ser tratada como fato consumado.

ITBI: o que mudou com o Tema 1.348 do STF

Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 e reconheceu a imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital de pessoa jurídica, mesmo quando a atividade da sociedade é preponderantemente imobiliária, ressalvadas a simulação e a fraude à lei. Isso retirou um obstáculo relevante para as integralizações genuínas de capital.

A imunidade, porém, não é ilimitada. Permanece a regra do Tema 796: não está imune a parcela do valor dos bens que exceder o capital social a integralizar. Documentação da conferência de capital, avaliação correta e ausência de simulação continuam sendo indispensáveis.

Doação de quotas e ITCMD

O planejamento sucessório por doação de quotas tem custo próprio. A base do ITCMD deve refletir o valor econômico das quotas, apurado com avaliação tecnicamente defensável, e não o custo histórico dos imóveis. Além do imposto, pesam as cláusulas de usufruto, os poderes de voto, a reserva da legítima e a possibilidade de questionamento por outros herdeiros. Sociedades usadas para esvaziar patrimônio ou ocultar liberalidades enfrentam sérios problemas de invalidade.

A venda futura do imóvel pode inverter a conta

Um dos alertas centrais do estudo é que a decisão não pode se basear apenas nos aluguéis mensais. Em um exemplo isolado, com ganho de capital hipotético de R$ 600 mil, a tributação na sociedade do lucro presumido superou a da pessoa física em mais de R$ 100 mil, antes de qualquer análise dos tributos sobre o consumo. Ou seja, a economia obtida ao longo de anos de locação pode ser revertida em uma única venda. Quem pretende alienar imóveis valorizados precisa testar esse cenário antes de transferir qualquer bem.

Proteção patrimonial não é blindagem

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.210, firmou que a desconsideração da personalidade jurídica exige prova efetiva do abuso, caracterizado por desvio de finalidade ou confusão patrimonial. O simples encerramento irregular da sociedade ou a falta de bens penhoráveis não bastam. Isso reforça a autonomia patrimonial, mas não cria imunidade: transferir imóveis quando já existe execução relevante pode caracterizar fraude, e a ata societária não apaga dívidas anteriores. Contas bancárias separadas, contabilidade regular, contratos escritos e aportes documentados são os controles mais eficazes.

Governança e documentos vêm primeiro

Antes de qualquer decisão, é indispensável examinar matrículas atualizadas, ônus reais, divergências entre área construída e cadastro, contratos de locação, garantias, imóveis financiados e eventuais pendências fiscais. Também é preciso definir regras de administração, ingresso de herdeiros, saída de sócios e solução de impasses, porque famílias têm expectativas diferentes sobre conservar ou vender o imóvel.

Conclusão

A pergunta correta não é “holding vale a pena?”, mas “para esta família, com este patrimônio, nesta perspectiva de venda e sucessão, a estrutura é juridicamente segura e financeiramente vantajosa?”. Responder exige renda efetiva de cada titular, avaliação idônea de imóveis e quotas, projeção de pelo menos cinco a dez anos e análise da hipótese de venda.

Leia o estudo completo em PDF. A versão integral, com o método, os quadros comparativos, a análise dos precedentes e as referências, está disponível para leitura no arquivo abaixo, de autoria de Laurício Antônio Cioccari e Márcia Zem Cioccari.

Abrir o estudo completo em PDF (14 páginas)

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Veja também: Direito Imobiliário e cotas de holding imobiliária na herança e no inventário.

Referências oficiais

  • BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 (IBS, CBS e Imposto Seletivo). Planalto.
  • BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026 (normas gerais do ITCMD). Senado Federal.
  • BRASIL. Supremo Tribunal Federal. RE 1.495.108/SP, Tema 1.348 da repercussão geral, julgamento de mérito registrado em 20 de outubro de 2026.
  • BRASIL. Supremo Tribunal Federal. RE 796.376/SC, Tema 796 da repercussão geral.
  • BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsps 1.873.187/SP e 1.873.811/SP, Tema Repetitivo 1.210, julgados em 7 de maio de 2026.
  • BRASIL. Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 50, 549, 1.845 e 1.846.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Médico e da Saúde, Educacional e Civil. É corretor de imóveis, sócio de imobiliária e mestre em Educação. Atua na orientação jurídica de famílias proprietárias, investidores e imobiliárias em planejamento patrimonial, locação, sucessão e responsabilidade societária.

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