Comprar um imóvel na planta é assumir um compromisso longo, que atravessa anos de obra e de parcelas. Nesse intervalo, a vida do comprador muda: a renda cai, o financiamento não sai, a construção atrasa ou o negócio simplesmente deixa de fazer sentido. A pergunta que surge é sempre a mesma: se eu desistir, quanto recebo de volta?
A resposta depende de quem deu causa ao fim do contrato, do tipo de empreendimento e de como o contrato foi redigido. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, alterou a Lei nº 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) e a Lei nº 6.766/1979 (loteamentos) para disciplinar essas situações. Este artigo explica os pontos que mais pesam na prática, tanto para o adquirente quanto para a imobiliária e a incorporadora.
Distrato e resolução: o que muda de um para o outro
No distrato, as partes encerram o contrato por acordo ou por iniciativa do adquirente. Na resolução, o contrato termina por inadimplemento, seja do comprador que deixou de pagar, seja da incorporadora que não entregou a obra. A lei trata a restituição dos valores de forma diferente conforme o cenário, e confundir os dois conceitos é a origem de muitas negociações mal conduzidas.
Quanto pode ser retido na incorporação imobiliária
Pela regra do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, quando o contrato é desfeito, o adquirente recebe de volta o que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice previsto no contrato. Desse valor podem ser descontadas a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga. A pena não depende de a incorporadora provar prejuízo.
Além disso, o comprador pode responder por impostos incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e outros encargos previstos no contrato, bem como por um valor pela fruição do bem, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo em que a unidade ficou à sua disposição. Esses débitos podem ser compensados com a restituição, e os descontos ficam limitados aos valores efetivamente pagos, com exceção da fruição.
Patrimônio de afetação e prazo para receber
O prazo de devolução também varia. Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, a restituição deve ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se, e a pena convencional pode chegar a 50% da quantia paga. Se não houver patrimônio de afetação, o saldo é pago em parcela única, depois de 180 dias contados da resolução. Quando a unidade é revendida antes desse prazo, a lei antecipa o pagamento para até 30 dias após a revenda, com correção.
Para a imobiliária que intermediou a venda, esse ponto é sensível: o comprador costuma procurar quem o atendeu e espera uma resposta rápida. Explicar desde a assinatura quais são os prazos e os percentuais evita conflitos e reduz o risco de a intermediação ser envolvida em disputas que não lhe pertencem.
Atraso na entrega: quando o adquirente pode sair sem culpa
O comprador que não deu causa ao atraso tem proteção própria. Se houver cláusula clara e destacada, a entrega em até 180 dias corridos após a data prevista não permite a resolução nem gera multa para a incorporadora. Ultrapassado esse prazo, o adquirente que não contribuiu para o atraso pode resolver o contrato e receber os valores pagos e a multa estabelecida. Se preferir permanecer no negócio, o adquirente adimplente tem direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, proporcional aos dias, sem cumulação com a multa pela inexecução total. O tema do atraso em empreendimentos de maior padrão é aprofundado em outro artigo do site, sobre atraso na entrega de imóvel de alto padrão na planta.
Loteamentos: regras próprias
Nos loteamentos, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 prevê a restituição dos valores pagos, corrigidos, com possibilidade de desconto de fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato, de cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado, de encargos de mora, de tributos e contribuições do lote e, quando integrada ao preço, da comissão de corretagem. A devolução pode ser parcelada em até 12 vezes, após período de carência definido na lei. A regra não se aplica a contratos com alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/1997.
Direito de arrependimento e distrato específico
Quando o contrato é firmado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, a lei assegura ao adquirente o prazo improrrogável de 7 dias para desistir, mediante aviso por carta registrada. Também é possível que as partes, por distrato específico, ajustem condições diferentes das previstas em lei. Por isso, antes de assinar qualquer termo de rescisão, é prudente conferir se ele não impõe retenções superiores às legais nem renúncias que o comprador não percebeu.
Como se preparar antes de desistir
Algumas medidas evitam perdas desnecessárias: reunir o contrato, o quadro resumo, os comprovantes de pagamento e os aditivos; verificar se a comissão de corretagem estava embutida no preço ou foi paga à parte; confirmar se o empreendimento tem patrimônio de afetação; avaliar se há cláusula de tolerância de 180 dias; e simular a restituição aplicando os percentuais da lei ao valor realmente pago. Para quem vende imóveis, a recomendação é a mesma, em sentido inverso: contratos claros, prazos destacados e informação documentada reduzem litígios.
Conclusão
O distrato de imóvel na planta não segue uma regra única. O valor devolvido depende da causa do desfazimento, do regime do empreendimento, da natureza do contrato e do que foi efetivamente pago. Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Para uma visão geral da atuação do escritório na área, veja a página de Direito Imobiliário.
Referências oficiais
- Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 (Planalto): http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm, acesso em 14/10/2026.
- Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, artigos 43-A e 67-A, na redação da Lei nº 13.786/2018.
- Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, artigo 32-A, na redação da Lei nº 13.786/2018.
Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.
Sobre o autor
Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Médico e da Saúde e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e instituições de ensino. Atua na orientação jurídica de compradores, imobiliárias e incorporadoras em contratos, distratos e conflitos de compra e venda de imóveis.
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Perguntas frequentes
Qual o percentual máximo que a incorporadora pode reter no distrato?
Na incorporação imobiliária, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga, além da comissão de corretagem. Se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%. Há ainda valores possíveis de fruição, impostos e condomínio, conforme o contrato e a Lei nº 13.786/2018.
Em quanto tempo o valor deve ser devolvido?
Com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se. Sem ele, em parcela única, após 180 dias da resolução, ou em até 30 dias da revenda da unidade, se ocorrer antes.
O comprador pode desistir se a obra atrasar?
Se o contrato prevê tolerância de 180 dias, o atraso até esse limite não permite a resolução. Passado o prazo, o adquirente que não deu causa pode resolver o contrato e receber os valores pagos e a multa estabelecida, ou permanecer no negócio e receber 1% do valor pago por mês de atraso.
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