Um imóvel alugado por temporada costuma ser tratado como negócio de curta duração, com data certa para começar e terminar. Mas a Lei do Inquilinato prevê o que acontece quando o prazo vence e o inquilino simplesmente continua no imóvel: se o locador não se opõe, a locação deixa de ser de temporada e passa a vigorar por prazo indeterminado. Para proprietários e imobiliárias, a omissão nos dias seguintes ao vencimento pode custar a vantagem de reaver o imóvel com rapidez.

Este artigo explica, com base no texto da Lei nº 8.245/1991, como funciona essa regra, qual é o prazo que realmente importa e o que o locador deve fazer para não perder o controle da situação.

O que é locação por temporada

O artigo 48 da Lei do Inquilinato define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, obras em seu próprio imóvel e outros fatos que decorrem apenas de determinado tempo. O prazo contratado não pode ser superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Quando o imóvel é mobiliado, o contrato deve obrigatoriamente descrever os móveis e utensílios e o estado em que se encontram.

Essa modalidade tem uma vantagem própria: o artigo 49 permite ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, além de exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da lei. É um regime pensado para a locação curta, com risco controlado.

O que diz o artigo 50: os 30 dias depois do vencimento

O artigo 50 trata da hipótese que mais gera conflito. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado. A lei acrescenta uma consequência prática importante: deixa de ser exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Em outras palavras, o silêncio do proprietário, mantido por mais de trinta dias, é interpretado pela lei como aceitação da permanência. O contrato deixa de ser de temporada, o locador perde a possibilidade de cobrar tudo adiantado e o aluguel passa a ser pago de forma periódica.

Prorrogação por prazo indeterminado não é o mesmo que despejo a qualquer tempo

Há uma confusão frequente, inclusive em materiais de divulgação. O parágrafo único do artigo 50 estabelece que, ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do artigo 47. A regra da denúncia a qualquer tempo, com prazo de trinta dias para desocupação, está no artigo 46, parágrafo 2º, e se aplica às locações ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses, não à temporada prorrogada.

Isso significa que o proprietário que deixa passar o prazo de trinta dias costuma ter de aguardar o transcurso de trinta meses, contados do início da locação, para pedir o imóvel sem apresentar motivo. Antes disso, a retomada depende de uma das hipóteses do artigo 47, entre elas as do artigo 9º (acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público), pedido para uso próprio ou de familiar nas condições da lei, demolição ou obras aprovadas pelo Poder Público, ou vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos.

A vantagem de agir dentro de trinta dias

O mesmo prazo de trinta dias aparece como oportunidade para o locador. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso III, prevê liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, nas ações de despejo fundadas exclusivamente no término do prazo da locação para temporada, desde que a ação seja proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato e seja prestada caução equivalente a três meses de aluguel.

Assim, a conduta do proprietário nas semanas seguintes ao vencimento define o caminho: agir dentro do prazo preserva a via mais rápida; deixar passar o prazo converte a situação em locação por prazo indeterminado, com regras de retomada mais restritas.

O inquilino não pode ser retirado à força

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, como dispõe o artigo 5º. Troca de fechadura, corte de serviços essenciais ou retirada de pertences do inquilino sem decisão judicial expõem o proprietário a responsabilização civil e criminal e podem inverter a posição das partes no conflito. A via correta é sempre a medida judicial adequada, precedida, quando for o caso, de notificação.

Medidas práticas para proprietários e imobiliárias

  • Controle de vencimentos: registrar a data final de cada temporada e programar alertas para os dias que antecedem e sucedem o término.
  • Oposição documentada: a lei exige a ausência de oposição, mas não descreve a forma. Para fins de prova, convém que a oposição seja por escrito, com comprovação de recebimento, e feita antes de decorridos trinta dias do vencimento.
  • Ação no prazo: se o inquilino não desocupar, avaliar de imediato o ajuizamento do despejo, ciente de que a liminar do artigo 59 depende do prazo de trinta dias e da caução.
  • Vistoria e inventário: manter a descrição do imóvel e dos móveis, exigida pelo artigo 48, e registrar o estado do bem na entrada e na saída.
  • Decisão consciente sobre a continuidade: se o proprietário aceitar a permanência, formalizar um novo contrato ou aditivo, com prazo, valor, reajuste e garantia, em vez de deixar a locação correr sem regras escritas.
  • Cuidado com a natureza do contrato: temporada exige finalidade temporária real. Contratos longos disfarçados de temporada podem ser reclassificados como residenciais comuns, com as restrições à retomada que isso implica.

Para quem administra imóveis de terceiros, esses cuidados também protegem a própria imobiliária, que responde pela condução da administração contratada. Quem quiser aprofundar o tema pode consultar nossos artigos sobre locação residencial com prazo inferior a trinta meses e sobre os riscos do contrato verbal de locação, além da página de Direito Imobiliário.

Conclusão

O prazo de trinta dias após o fim da temporada é o ponto de virada da relação: antes dele, o proprietário dispõe de instrumentos mais céleres; depois, enfrenta uma locação por prazo indeterminado, com limites legais à retomada. A análise do contrato, das datas e da conduta das partes, ainda dentro do prazo, é o que permite escolher a estratégia adequada, seja a oposição, o despejo ou a regularização da continuidade da locação.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 5º, 9º, 46, 47, 48, 49, 50 e 59: Planalto, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, acesso em 06/11/2026.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Educacional e da Saúde. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, o que lhe dá vivência prática nas locações. Atua na orientação jurídica de proprietários, locadores e imobiliárias em locação por temporada, despejo e retomada de imóveis.

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