Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário costuma enfrentar duas dúvidas ao mesmo tempo: como recuperar o imóvel e como cobrar o que já está em atraso. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) trata das duas frentes, e a escolha do caminho, bem como a ordem das providências, influencia o tempo e o custo da recuperação do crédito.

Este artigo apresenta, em linguagem direta, as medidas jurídicas que costumam estar à disposição do locador, os cuidados antes de agir e os pontos que mais geram discussão, inclusive sobre o fiador.

Primeiro passo: reunir a prova do contrato e da dívida

Antes de qualquer notificação ou ação, o proprietário precisa ter em mãos o contrato de locação assinado, o valor atualizado do aluguel e dos encargos (condomínio, IPTU, contas de consumo quando previstas), o histórico dos pagamentos e um demonstrativo do débito mês a mês. Também convém conferir qual garantia foi contratada: fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização. A garantia define quem pode ser cobrado e quais medidas mais rápidas estão disponíveis. Sobre esse tema, veja também o artigo Garantias na locação: fiança, caução ou seguro-fiança.

Uma tentativa de acordo documentada, por escrito, ajuda a demonstrar boa-fé e a delimitar o valor devido, sem prejuízo de a ação ser proposta se o pagamento não ocorrer.

Duas pretensões diferentes: despejo e cobrança

O proprietário pode querer recuperar o imóvel, receber o débito, ou ambos. A lei admite que o pedido de despejo por falta de pagamento seja combinado com a cobrança dos aluguéis e acessórios em uma mesma ação. Há também a possibilidade de buscar apenas a cobrança, mantendo o contrato, quando o locador não quer a desocupação.

  • Ação de despejo por falta de pagamento: visa à rescisão do contrato e à desocupação do imóvel, com possibilidade de cobrança cumulada.
  • Ação de cobrança ou execução: visa apenas ao recebimento do débito. O contrato de locação, quando reúne os requisitos legais, pode ser tratado como título executivo extrajudicial segundo o Código de Processo Civil, o que em muitos casos permite iniciar diretamente a execução, sem fase prévia de conhecimento.

Despejo por falta de pagamento: o que esperar

Na ação de despejo cumulada com cobrança, o inquilino é citado e, em regra, pode pagar o débito para evitar a rescisão, medida conhecida como purgação da mora. Nesse caso, o contrato continua. Se não paga nem se defende de forma eficaz, a sentença decreta o despejo e fixa prazo para a saída voluntária, após o qual a desocupação pode ser feita de forma forçada. Para o passo a passo documental, leia Despejo por falta de pagamento: o que a imobiliária deve documentar.

A lei prevê ainda a possibilidade de liminar de desocupação em prazo curto nas hipóteses que ela enumera, entre elas a falta de pagamento de aluguel e acessórios quando o contrato não está amparado por nenhuma das garantias legais e desde que o locador ofereça caução. Trata-se de medida excepcional, cujos requisitos precisam ser examinados caso a caso; não é um direito automático de todo proprietário.

Cobrança contra o inquilino e contra o fiador

A responsabilidade do inquilino abrange os aluguéis vencidos e os encargos previstos no contrato, com a atualização e os juros pactuados ou legais. Se houver fiador, ele responde pelo débito nos termos do contrato, e a Lei do Inquilinato dispõe que a fiança, salvo disposição em contrário, vale até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Esse ponto costuma ser decisivo quando o contrato venceu e o inquilino permaneceu no imóvel.

O fiador, por outro lado, tem mecanismos de proteção: a lei prevê situações em que ele pode se exonerar da fiança, como na prorrogação por prazo indeterminado, mediante notificação ao locador. Por isso, o proprietário deve acompanhar o prazo do contrato e a situação da garantia, e não deixar para verificar apenas quando a inadimplência já ocorreu.

Bem de família do fiador

Uma dúvida frequente é se o imóvel em que o fiador mora pode ser penhorado. O Supremo Tribunal Federal examinou o tema com repercussão geral (Tema 1.127, RE 1.307.334) e, em julgamento concluído em março de 2022, fixou a tese de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. Na ocasião, quatro ministros ficaram vencidos quanto às locações comerciais.

Isso não significa que qualquer penhora será deferida de forma automática. O processo ainda exige a prova do contrato, da fiança regularmente prestada e do débito, e a defesa do fiador pode discutir, por exemplo, a validade da fiança, a exoneração, o valor cobrado e o cumprimento das formalidades. Cada caso deve ser analisado com seus documentos.

Cuidados que evitam problemas depois

  • Não retomar o imóvel por conta própria. Trocar fechaduras, retirar bens ou cortar serviços sem decisão judicial pode gerar responsabilidade civil para o proprietário.
  • Cuidado com o recebimento parcial. Aceitar pagamentos fora do combinado, sem registro claro do que está sendo quitado, dificulta o cálculo do débito e pode alimentar discussões sobre perdão ou novação da dívida.
  • Guardar as comunicações. Mensagens, e-mails e notificações sobre atraso e acordos ajudam a provar o histórico.
  • Acompanhar a prescrição. A cobrança tem prazo; esperar demais pode comprometer o direito de receber.
  • Avaliar o custo e o tempo. Em alguns casos, um acordo com parcelamento e saída negociada é mais vantajoso do que um processo longo, e em outros a via judicial é inevitável.

Como decidir o melhor caminho

Não existe fórmula única. A decisão depende do valor da dívida, do tempo de atraso, da existência e da qualidade da garantia, da situação financeira do inquilino e do interesse do proprietário em manter ou encerrar o contrato. Uma análise inicial dos documentos costuma indicar se é mais adequado notificar, negociar, ajuizar o despejo, a execução ou ambos.

Conclusão

A inadimplência no aluguel exige resposta organizada: prova do contrato e da dívida, conferência da garantia, escolha entre despejo, cobrança ou ambos, e atenção à posição do fiador. Quanto mais cedo o proprietário reúne os documentos e define a estratégia, maiores as chances de uma solução eficiente. Este texto tem caráter informativo e geral, e não substitui a análise de um caso concreto por advogado.

Referências e fontes consultadas

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), texto disponível no portal da Câmara dos Deputados.
  • Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), disposições sobre títulos executivos extrajudiciais e execução.
  • Supremo Tribunal Federal, RE 1.307.334, Tema 1.127 de repercussão geral, notícia publicada em 9/3/2022 no portal do STF.