Para a imobiliária que administra uma carteira de locação, a inadimplência raramente é apenas um problema de cobrança. Ela envolve contrato, garantia, comunicações, prazos e prova do débito. A qualidade desse conjunto, reunido antes do ajuizamento, costuma definir a rapidez e a segurança da ação de despejo por falta de pagamento.

Este artigo explica, com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o que a lei prevê para essa ação, como a garantia locatícia altera o caminho do processo e quais documentos e rotinas a imobiliária deve manter organizados.

O que a lei prevê para o despejo por falta de pagamento

O artigo 9º, inciso III, admite o desfazimento da locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. O artigo 23, inciso I, fixa o dever do locatário de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, na falta de estipulação, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

O artigo 62 disciplina a ação de despejo fundada na falta de pagamento. O pedido de rescisão pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios. Nessa hipótese, o locatário é citado para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores, para responder ao pedido de cobrança, e a petição inicial deve vir acompanhada de cálculo discriminado do valor do débito. Esse último ponto é o que mais pesa na rotina da imobiliária: um demonstrativo incompleto ou sem discriminação compromete a petição desde o início.

A garantia locatícia define o caminho do processo

O artigo 37 lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Contratos com garantia duplicada são um risco que a imobiliária deve corrigir na origem.

A existência de garantia vigente tem efeito direto na ação. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, permite a liminar de desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel, quando a falta de pagamento ocorre em contrato desprovido de qualquer das garantias do artigo 37, por não ter sido contratada ou por extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. O parágrafo 3º permite ao locatário evitar a rescisão e afastar a liminar se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação, depositar judicialmente a totalidade dos valores devidos, na forma do artigo 62, inciso II.

Por isso, a imobiliária deve acompanhar a vida da garantia durante toda a locação. O artigo 39 estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado por força da lei. O artigo 40 permite ao locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia em hipóteses como a morte do fiador, a sua insolvência declarada judicialmente, a sua exoneração e a prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança foi ajustada por prazo certo. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso VII, ainda prevê a liminar quando termina o prazo notificatório do parágrafo único do artigo 40 sem a apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato.

O dossiê que a imobiliária deve reunir antes de ajuizar

Com base no que a lei exige e na rotina do contencioso locatício, recomenda-se reunir:

  • o contrato de locação completo, com aditivos e documentos dos signatários;
  • os documentos da garantia (fiança, caução, seguro ou cessão fiduciária) e a prova de que está vigente, ou de sua extinção ou exoneração;
  • o demonstrativo discriminado do débito, mês a mês, separando aluguéis, encargos, multas e juros, como exige o artigo 62, inciso I;
  • o registro das cobranças e comunicações enviadas ao locatário e aos fiadores, com as respectivas datas;
  • os endereços atualizados do locatário e dos fiadores, necessários à citação;
  • o histórico de eventuais purgas da mora feitas pelo locatário nos vinte e quatro meses anteriores, dado relevante diante do parágrafo único do artigo 62;
  • o laudo de vistoria de entrada e as fotografias, úteis para a futura restituição do imóvel.

Purga da mora e o que ela inclui

O artigo 62, inciso II, permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão da locação pagando, no prazo de quinze dias contados da citação, o débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. O valor inclui os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do pagamento, as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

Se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário pode complementar o depósito em dez dias, contados da intimação (inciso III). Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prossegue pela diferença, e o locador pode levantar a quantia depositada (inciso IV). Os aluguéis que vencerem até a sentença devem ser depositados à disposição do juízo, e o locador pode levantá-los desde que incontroversos (inciso V). Havendo cumulação dos pedidos de rescisão e de cobrança, a execução da cobrança pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos (inciso VI).

O parágrafo único do artigo 62 veda a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Registrar esse histórico permite à imobiliária e ao advogado avaliar o cenário do caso com base em dados.

Depois da sentença: desocupação e execução

Julgada procedente a ação, o juiz determina a expedição de mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária (artigo 63). O prazo é de quinze dias se tiverem decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância ou se o despejo for decretado com fundamento no artigo 9º, que inclui, em seu inciso III, a falta de pagamento. Locações a estabelecimentos de ensino e de saúde têm regras próprias nos parágrafos 2º e 3º do artigo 63, que exigem leitura atenta caso a caso.

Quanto à execução provisória, o artigo 64 exige caução de seis a doze meses de aluguel, salvo nas ações fundadas no artigo 9º. Se a sentença ou a decisão liminar for reformada, o valor da caução reverte em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos.

Medidas preventivas para a carteira de locação

A experiência mostra que a maior parte do risco está antes da inadimplência. Algumas rotinas ajudam a reduzir o custo e o tempo de uma eventual ação:

  • formalizar contratos revisados, com uma única modalidade de garantia e documentos íntegros;
  • controlar a vigência da garantia, com atenção a fianças por prazo certo e a prorrogações por prazo indeterminado, e providenciar nova garantia quando ocorrer fato previsto no artigo 40;
  • manter uma régua de cobrança documentada, com registro de cada contato;
  • padronizar o demonstrativo de débito, para que esteja pronto para instruir a petição inicial;
  • formalizar por escrito qualquer acordo de pagamento, com revisão jurídica, para que a negociação não gere dúvida sobre o débito.

Conclusão

Para a imobiliária, a ação de despejo por falta de pagamento começa muito antes da petição inicial: começa na formação do contrato, na escolha e no acompanhamento da garantia e na organização da prova do débito. Cada locação tem suas particularidades contratuais, e a estratégia adequada depende da análise dos documentos. Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado, artigos 9º, 23, 37, 39, 40, 59, 62, 63 e 64: https://planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm (acesso em 08/10/2026).

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Civil, Direito de Família e Sucessões, Direito Médico e da Saúde e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e faculdades. Atua na orientação jurídica de imobiliárias e proprietários em contratos de locação, cobrança e despejo.

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