Comprar um imóvel com a matrícula aparentemente regular não encerra a análise de risco. Se o vendedor respondia a um processo de cobrança ou de execução no momento da venda, o credor pode pedir que a transferência seja declarada ineficaz perante ele, e o imóvel, já registrado em nome do comprador, volta a responder pela dívida de outra pessoa. Esse é o mecanismo conhecido como fraude à execução, e ele interessa tanto a quem compra quanto a imobiliárias, corretores e incorporadores que intermedeiam a operação.

O ponto central é entender o que a lei e a jurisprudência exigem do credor e o que se espera do comprador. Na prática, olhar apenas a matrícula pode não bastar: é preciso verificar se existe, ou se poderia ser demonstrado, conhecimento do comprador sobre ações capazes de reduzir o vendedor à insolvência.

O que é fraude à execução e quais são seus efeitos

Na fraude à execução, o devedor se desfaz de bens enquanto corre contra ele uma ação capaz de levá-lo à insolvência, frustrando o pagamento do credor. O Código de Processo Civil trata do tema no artigo 792 e, em seu parágrafo primeiro, prevê que a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente. O Superior Tribunal de Justiça, em decisão da Terceira Turma noticiada em 2021, destacou a consequência prática dessa regra: o negócio não é anulado, apenas se declara que ele não produz efeitos em relação ao credor prejudicado.

Isso significa que a compra e venda continua existindo entre vendedor e comprador, mas o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão para pagar a dívida do vendedor, como se ainda lhe pertencesse. Quem comprou fica com o prejuízo e, em geral, com um difícil caminho de ressarcimento contra o vendedor.

O que diz a Súmula 375 do STJ

O enunciado da Súmula 375, aprovado pela Corte Especial em 18 de março de 2009, estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Em termos práticos, há dois caminhos para o credor: ou a penhora (ou outra restrição) estava registrada na matrícula quando o comprador adquiriu, ou o credor demonstra que o comprador sabia da demanda que ameaçava o patrimônio do vendedor.

Sem registro, a boa-fé do adquirente é presumida e cabe ao credor provar o contrário. Foi o que a Quarta Turma do STJ reafirmou no AgInt no AREsp 2.664.894/RO, julgado em sessão virtual de 24 a 30 de março de 2026, ao aplicar a Súmula 375 e o Tema Repetitivo 243. Em outro julgamento, o AgInt no REsp 1.823.776/SP, a mesma Turma registrou que, sem a penhora registrada, o credor precisa provar que o adquirente sabia de demanda capaz de levar o vendedor à insolvência.

Averbação na matrícula e alienações sucessivas

A Lei nº 13.097/2015, em seu artigo 54, reforçou o princípio da concentração dos atos na matrícula: situações jurídicas que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé. A mesma norma prevê hipóteses de averbação que protegem o credor, como a de constrição judicial e a de decisão judicial que reconhece a existência de outro tipo de ação com potencial de afetar o imóvel. Quando o credor averba, a situação deixa de ser invisível para qualquer comprador.

O Informativo de Jurisprudência nº 716 do STJ (REsp 1.863.952/SP, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 26 de outubro de 2021) trata das alienações sucessivas. Conforme o Informativo, a orientação da Súmula 375 e do Tema 243 também se aplica quando o imóvel já passou por mais de um comprador: se a ação ou a penhora estiver averbada na matrícula, há presunção absoluta de conhecimento do adquirente sucessivo; se não estiver, cabe ao exequente provar a má-fé desse adquirente. Revender rapidamente um imóvel, portanto, não elimina o risco por si só.

Cuidados práticos antes de comprar

Como a boa-fé é o eixo da proteção, o comprador deve poder demonstrar que adotou diligência razoável. Algumas medidas costumam reduzir o risco de forma relevante:

  • obter certidão atualizada da matrícula e examinar toda a cadeia de proprietários, com atenção a averbações, penhoras e indisponibilidades;
  • pesquisar ações judiciais e execuções em nome do vendedor e, se for pessoa jurídica, de seus sócios e de empresas do mesmo grupo, ainda que a lei de concentração de atos não faça dessas certidões requisito de validade do negócio;
  • avaliar a situação patrimonial do vendedor: se o imóvel representa a maior parte do patrimônio dele e há cobranças em curso, o risco de insolvência é evidente;
  • registrar a escritura sem demora, para que a aquisição conste da matrícula;
  • prever no contrato declarações e garantias do vendedor sobre inexistência de ações, cláusulas de retenção de parte do preço e meios de recomposição em caso de evicção ou ineficácia.

Para imobiliárias, a consequência é de conduta: a intermediação com análise documental registrada protege o cliente e a própria atividade. É a lógica da assessoria preventiva, que costuma ser menos custosa do que a defesa em embargos de terceiro, instrumento pelo qual o comprador tenta preservar o imóvel depois da penhora.

Quando a questão chega ao comprador

Se o imóvel for penhorado por dívida do vendedor, a discussão costuma girar em torno de duas perguntas: havia ação em curso capaz de reduzir o vendedor à insolvência quando a compra foi feita, e o comprador sabia disso ou havia registro que lhe permitisse saber. A resposta depende de datas, de certidões, da cronologia das averbações e das provas de diligência. Por isso, quanto mais cedo a análise documental é feita, maior a chance de resolver o problema antes do litígio.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Para aprofundar a análise documental de uma compra, leia também Matrícula limpa significa imóvel juridicamente seguro? e conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário.

Referências oficiais

  • Superior Tribunal de Justiça, Súmula 375, Corte Especial, 18/03/2009, DJe 30/03/2009: stj.jus.br (consulta em 02/11/2026).
  • STJ, Informativo de Jurisprudência nº 716, REsp 1.863.952/SP, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 26/10/2021: scon.stj.jus.br.
  • STJ, AgInt no AREsp 2.664.894/RO, Quarta Turma, sessão virtual de 24 a 30/03/2026: scon.stj.jus.br.
  • STJ, AgInt no REsp 1.823.776/SP, Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo, julgado de 27/02/2024 a 04/03/2024: scon.stj.jus.br.
  • STJ, REsp 1.845.558, Terceira Turma, relator ministro Marco Aurélio Bellizze (notícia de 20/08/2021): stj.jus.br.
  • Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, art. 54 (texto atualizado): camara.leg.br.
  • Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 792, §1º, conforme citado na decisão do STJ acima.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Civil, Direito Médico e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, o que o aproxima da rotina de intermediação e de análise documental das operações. Atua na orientação jurídica de compradores, vendedores, imobiliárias e investidores em compra e venda, due diligence e cobrança envolvendo imóveis.

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