A certidão de matrícula é provavelmente o documento mais importante de uma compra imobiliária. Mas existe diferença entre afirmar que ela é essencial e afirmar que ela é suficiente. Não são a mesma coisa.

O Registro de Imóveis concentra informações fundamentais sobre propriedade, direitos reais, indisponibilidades, garantias e diversas restrições relacionadas ao bem. A Lei nº 13.097/2015 fortaleceu a lógica de concentração dos atos na matrícula e a segurança dos negócios imobiliários.

Problemas podem estar na origem do direito

Fraudes documentais, falsidade de títulos, irregularidades sucessórias e problemas relacionados à formação do domínio podem produzir disputas extremamente complexas. Em precedente de 2024, a Terceira Turma do STJ decidiu que o interesse do legítimo proprietário prevalecia sobre o de terceiro de boa-fé que havia adquirido imóvel com fundamento em escritura pública falsa, após o cancelamento do registro anterior.

A investigação precisa ser orientada pelo risco

Não significa que toda aquisição exija uma investigação histórica ilimitada. Significa que o advogado precisa identificar sinais que recomendem aprofundamento. Sucessivas transferências em curto intervalo, procurações, imóveis provenientes de inventários litigiosos, vendas por sociedades em dificuldades econômicas ou discrepâncias documentais são exemplos de circunstâncias que podem justificar análise adicional.

Segurança jurídica custa muito menos antes da escritura

Depois da transferência, qualquer defeito substancial pode produzir consequências muito maiores. A discussão deixa de ser “devemos comprar?” e passa a ser “como recuperar o patrimônio?”. A due diligence juridicamente bem executada procura evitar exatamente essa inversão.

Perguntas frequentes

Certidão de matrícula negativa de ônus garante a compra?

É um elemento central de segurança, mas a análise concreta pode exigir outros documentos.

Preciso investigar o vendedor?

Dependendo da operação, sim.

Imóveis antigos exigem mais cautela?

Não necessariamente apenas pela idade. O relevante é a história jurídica e documental do bem.

Referências oficiais

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário e proteção patrimonial.

Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das particularidades de cada caso e não substitui análise jurídica individualizada.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional, Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor, Empresarial e Contratos. É graduado em Direito (2000), mestre em Educação e também corretor de imóveis (CRECI), o que lhe permite enxergar a operação imobiliária tanto pelo lado jurídico quanto pelo lado da negociação e do mercado. Atua na análise prévia de compra e venda, elaboração e revisão de contratos, regularização de imóveis e solução de conflitos imobiliários.

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