Quem compra uma clínica, um restaurante, uma escola ou uma loja já em operação raramente adquire uma coisa só. O negócio reúne o ponto, o contrato de locação ou o imóvel próprio, a marca, os equipamentos, a clientela, os contratos em curso e os empregados. Cada um desses elementos tem regra própria de transferência e risco próprio. Tratar tudo como uma simples venda do negócio é o erro mais comum e o mais caro.

O que a lei chama de estabelecimento

O Código Civil define estabelecimento como o complexo de bens organizado para o exercício da empresa, por empresário ou sociedade empresária (art. 1.142). O estabelecimento não se confunde com o local onde a atividade é exercida. O imóvel, portanto, pode ou não integrar o negócio, e isso precisa estar dito no contrato.

O regime dos arts. 1.142 e seguintes, conhecido como trespasse, tende a incidir quando o que se transfere é a funcionalidade do negócio, e não apenas bens soltos. É o entendimento do Enunciado 233 da III Jornada de Direito Civil. Quem compra só o mobiliário de uma loja fechada está em situação diferente de quem assume a operação inteira.

Imóvel: matrícula, escritura e a regra da boa-fé

Se o imóvel faz parte da operação, a transferência segue o regime dos direitos reais. Para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, a escritura pública é, em regra, essencial à validade do negócio (art. 108 do Código Civil). A propriedade se transmite com o registro na matrícula.

A Lei 13.097/2015 reforçou a segurança de quem compra confiando na matrícula. Situações jurídicas que não constam dela, em regra, não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire direitos reais sobre o imóvel (art. 54). Há ressalvas relevantes, como as hipóteses ligadas à falência e as formas de aquisição e extinção da propriedade que independem de registro. Por isso, a análise da matrícula não substitui a due diligence. Ela a organiza. Convém examinar:

  • certidões do imóvel e dos vendedores;
  • ações em curso contra o proprietário;
  • penhoras e indisponibilidades;
  • eventual fraude à execução ou fraude contra credores.

O Código Civil permite anular contratos onerosos do devedor insolvente quando a insolvência era notória ou havia motivo para ser conhecida do outro contratante (art. 159).

Marca: a cessão só vale perante terceiros depois da publicação

A marca costuma ser o ativo mais valioso do negócio e o mais mal tratado nas negociações. A Lei 9.279/1996 permite ceder o pedido de registro e o registro, desde que o cessionário atenda aos requisitos legais para requerê-lo (art. 134). Pontos que merecem atenção:

  • Cessão completa. A cessão deve abranger todos os registros e pedidos do cedente de marcas iguais ou semelhantes, para produtos ou serviços idênticos, semelhantes ou afins. A omissão pode levar ao cancelamento dos registros ou ao arquivamento dos pedidos não cedidos (art. 135).
  • Anotação no INPI. O INPI anota a cessão e qualquer limitação ou ônus que recaia sobre o registro (art. 136). Essas anotações só produzem efeitos perante terceiros a partir da publicação (art. 137).
  • Licença. O contrato de licença de uso precisa ser averbado no INPI para produzir efeitos perante terceiros (art. 139).

Entre as partes, a cessão vale pela assinatura. Contra terceiros, enquanto a anotação não é publicada, o comprador fica exposto. O STJ já decidiu que a cessão ainda não anotada e publicada não impede a penhora da marca por credores do titular anterior. Sobre os riscos do uso de marca alheia, veja também nosso artigo sobre uso indevido de marca.

Passivo: quem responde pelas dívidas

O Código Civil protege os credores do alienante. O adquirente responde pelos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados. O devedor primitivo continua solidariamente obrigado por um ano, contado da publicação quanto aos créditos vencidos e do vencimento quanto aos demais (art. 1.146). A eficácia do contrato perante terceiros depende de averbação na Junta Comercial e de publicação na imprensa oficial (art. 1.144). Se o alienante não ficar com bens suficientes para pagar o passivo, a alienação só é eficaz com o pagamento dos credores ou o consentimento deles, expresso ou tácito (art. 1.145).

Há dois regimes que não dependem da contabilização:

  • Tributos. O adquirente que continua a exploração responde pelos tributos relativos ao estabelecimento devidos até a data do ato. A responsabilidade é integral se o alienante cessar a atividade, e subsidiária se ele prosseguir ou iniciar nova atividade em até seis meses (art. 133 do CTN).
  • Relações de trabalho. A sucessão trabalhista tem regime próprio. Cláusulas que atribuem ao vendedor as dívidas anteriores valem entre as partes, mas não podem ser opostas aos empregados.

Na prática, o contrato deve prever garantias reais ou pessoais, retenção de parte do preço, declarações e garantias do vendedor e cláusula de indenização. Também deve condicionar o pagamento final à entrega de certidões e à conclusão das formalidades.

Contratos, não concorrência e créditos

Salvo disposição em contrário, a transferência sub-roga o adquirente nos contratos estipulados para a exploração do estabelecimento que não tenham caráter pessoal. Terceiros podem rescindir o contrato em noventa dias se houver justa causa, ressalvada a responsabilidade do alienante (art. 1.148). A cessão dos créditos do estabelecimento produz efeito perante os devedores desde a publicação (art. 1.149).

Sem autorização expressa, o alienante não pode fazer concorrência ao adquirente nos cinco anos seguintes à transferência (art. 1.147). Em arrendamento ou usufruto, a proibição dura o prazo do contrato. Vale pactuar, com clareza, o alcance territorial e de atividade da cláusula. Se a proibição for descumprida, o tema se aproxima da concorrência desleal.

Roteiro prático

  1. Definir o objeto: estabelecimento completo, ativos específicos ou participação societária. Cada caminho tem riscos diferentes.
  2. Fazer a due diligence do imóvel, da marca, dos contratos, dos empregados e dos tributos.
  3. Revisar o contrato de locação do ponto: cláusula de cessão e anuência do locador. Sobre a proteção do ponto comercial, veja o artigo sobre ação renovatória da locação comercial.
  4. Estruturar preço, forma de pagamento, retenção e garantias.
  5. Formalizar: escritura e registro do imóvel, cessão e anotação da marca no INPI, averbação e publicação do trespasse.
  6. Notificar credores, devedores e parceiros contratuais quando for o caso.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Referências oficiais

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Civil, Consumidor e Marcas, Direito Médico e da Saúde e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e instituições de ensino. Atua na orientação jurídica de empresários, investidores e profissionais que adquirem negócios em operação, em temas como estabelecimento, imóvel, marca e responsabilidade por passivo.

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