Quando a obra atrasa, o comprador de imóvel na planta costuma ouvir dois argumentos: o de que o contrato prevê prazo de tolerância e o de que nada é devido enquanto esse prazo corre. Parte disso é verdade. Mas a resposta do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não se resume a um número de dias: ela depende de quando o contrato foi assinado, do que ele diz e de como o prazo de entrega foi redigido.

Este artigo organiza o que a lei e os principais precedentes do STJ estabelecem sobre o atraso na entrega: tolerância, multa, indenização pela privação do imóvel, juros de obra e correção do saldo devedor.

O prazo de tolerância de até 180 dias

O art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), admite que a entrega ocorra em até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato para a conclusão do empreendimento. Nesse intervalo, o atraso não permite ao adquirente resolver o contrato e não gera penalidade para o incorporador.

A lei impõe uma condição: a tolerância precisa ter sido pactuada de forma expressa, clara e destacada. Cláusulas genéricas de prorrogação, ou escondidas entre outras disposições, podem não atender a esse requisito, e por isso o texto do contrato merece leitura atenta.

No julgamento do Tema 996, comentado adiante, o STJ também exigiu que o contrato fixe prazo certo para a entrega, sem vinculá-lo à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, ressalvado o acréscimo da tolerância. E tratou o período de tolerância como parte do prazo: é depois dele que se discute o descumprimento.

Contratos assinados depois da Lei do Distrato

Ultrapassado o prazo de tolerância, e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, o art. 43-A oferece dois caminhos. O primeiro é resolver o contrato, com devolução integral dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução. O segundo, para quem prefere manter o negócio, é receber, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida conforme o contrato. A lei veda a cumulação das duas multas.

Contratos anteriores: os Temas 970 e 971

Em 22/05/2019, a Segunda Seção do STJ julgou, sob o rito dos recursos repetitivos, dois temas sobre atraso na entrega. Um ponto de partida importante: a Corte decidiu não aplicar diretamente a Lei nº 13.786/2018 aos casos em julgamento, que envolviam contratos firmados antes dela.

No Tema 971, firmou-se que, em contrato de adesão com cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador, essa cláusula deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento da construtora ou incorporadora. Não se trata de simplesmente inverter a multa: como a obrigação do comprador é de pagar e a da construtora é de entregar o imóvel, as obrigações heterogêneas são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial.

No Tema 970, a Corte entendeu que a cláusula penal moratória, quando fixada em patamar razoável, tem finalidade indenizatória pelo cumprimento tardio e, em regra, é estabelecida em valor equivalente ao aluguel. Por isso afasta a cumulação com lucros cessantes.

O Tema 996: privação do imóvel, juros de obra e correção

Em setembro de 2019, em outro recurso repetitivo, a Segunda Seção fixou quatro teses sobre contratos de imóveis em construção. Em resumo:

  • o contrato deve indicar de forma clara o prazo certo de entrega, sem vinculação ao financiamento ou a outro negócio, ressalvada a tolerância;
  • descumprido o prazo, incluída a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, e a indenização é calculada na forma de aluguel mensal, com base no valor locativo de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse direta;
  • é ilícita a cobrança de juros de obra, ou de encargo equivalente, depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, incluída a tolerância;
  • o descumprimento do prazo faz cessar a correção do saldo devedor por índice setorial da construção civil, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor.

O julgamento tratou de imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida. A extensão de cada tese a outros empreendimentos, financiados ou não, depende da análise do contrato e da jurisprudência aplicável ao caso concreto.

O que verificar no contrato e no atraso

Na prática, a primeira pergunta é a data de assinatura, porque ela indica se o caso se orienta pelo regime legal do art. 43-A ou pelos precedentes anteriores. Em seguida, importa conferir a data prevista para a entrega, a redação da cláusula de tolerância, a existência de multa contratual e para quem ela foi estipulada, os encargos cobrados durante a obra e o índice de correção do saldo devedor.

Também é relevante reunir comunicações da incorporadora, cronogramas, publicidade, comprovantes de pagamento e despesas decorrentes do atraso, como aluguel e armazenamento de móveis. Esses documentos ajudam a demonstrar a causa e a extensão do atraso. Quem compra imóvel de maior valor deve observar ainda as particularidades discutidas em atraso na entrega de imóvel de alto padrão na planta, e quem pensa em desistir do negócio pode consultar o artigo sobre distrato de imóvel na planta e devolução de valores.

Cada contrato exige análise individualizada. A identificação de eventual descumprimento e de suas consequências depende das cláusulas pactuadas, dos prazos e das circunstâncias do caso. Nenhum dos entendimentos acima garante resultado em situações específicas.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário.

Referências oficiais

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário e proteção patrimonial.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional, Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor, Empresarial e Contratos. É graduado em Direito (2000), mestre em Educação e também corretor de imóveis (CRECI), o que lhe permite enxergar a operação imobiliária tanto pelo lado jurídico quanto pelo lado da negociação e do mercado. Atua na orientação jurídica de adquirentes e imobiliárias em contratos de compra e venda e em conflitos sobre a entrega de imóveis na planta.

Fale com o escritório pelo WhatsApp: (16) 4141-1443
Rua Marcos Markarian, nº 1.025, sala 404, Nova Aliança — Ribeirão Preto/SP