A inadimplência de cotas condominiais é um dos problemas mais frequentes na gestão de imóveis, e atinge condomínios, proprietários, compradores e imobiliárias que administram locações. O atraso, aparentemente simples, pode evoluir para uma execução judicial com penhora da própria unidade. Compreender o caminho da cobrança, os encargos permitidos e os limites da proteção do imóvel residencial permite agir de forma preventiva, seja para quem cobra, seja para quem deve.

Este artigo examina, com base na legislação vigente e em decisão oficial do Superior Tribunal de Justiça, como funciona a cobrança de condomínio em atraso e em que condições o imóvel pode ser penhorado.

A cota condominial como título executivo

O Código de Processo Civil considera título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas (art. 784, inciso X). Isso significa que o condomínio não precisa, necessariamente, obter antes uma sentença para iniciar a cobrança: pode propor diretamente a execução.

A expressão “documentalmente comprovadas” é decisiva. Na prática, o condomínio deve reunir a convenção que prevê a contribuição, a ata da assembleia que aprovou o orçamento ou a despesa extraordinária e um demonstrativo claro do débito, com unidade, competências, valores e encargos. Falhas nessa documentação são o principal fundamento de defesa do devedor e podem comprometer a execução.

A lei também preserva a escolha do credor: a existência de título executivo extrajudicial não impede que a parte opte pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial (art. 785). Essa alternativa pode ser útil quando a documentação é frágil ou quando há controvérsia sobre o valor.

Encargos pelo atraso

O Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, inciso I). Quem não paga sua contribuição fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros do art. 406 do Código Civil, bem como à multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, na redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024).

Por isso, convenção e regimento devem ser revisados com atenção: encargos cobrados acima do que a lei permite são questionáveis, e a redação atual do dispositivo deve ser observada nos cálculos de débitos mais recentes. Em caso de dúvida sobre a incidência de cada regra no tempo, a análise do caso concreto é indispensável.

Honorários e prestações que vencem durante o processo

Na execução de título extrajudicial, ao despachar a petição inicial o juiz fixa honorários advocatícios de dez por cento, a serem pagos pelo executado. Se houver pagamento integral no prazo de três dias, os honorários são reduzidos pela metade; e podem ser elevados até vinte por cento quando rejeitados os embargos à execução (art. 827 do Código de Processo Civil). Também é possível ao executado, a qualquer tempo e antes da adjudicação ou alienação dos bens, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, com juros, custas e honorários (art. 826).

Quanto às parcelas que vencem enquanto o processo tramita, o art. 323 do mesmo Código estabelece que, na ação que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido e na condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor deixar de pagá-las. Para evitar a multiplicação de ações, vale avaliar com cuidado, em cada caso, a via processual mais adequada.

Quem responde pela dívida: o proprietário e o adquirente

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (Código Civil, art. 1.345). Em decisão noticiada pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, a Segunda Seção reconheceu a natureza propter rem da obrigação condominial, isto é, ela decorre do direito de propriedade e acompanha a coisa, o que sustenta a possibilidade de cobrança de qualquer dos proprietários (notícia oficial de 5 de junho de 2018).

A consequência prática para quem compra ou intermedia a venda é direta: antes da assinatura, é prudente exigir declaração de quitação emitida pelo condomínio ou pela administradora e conferir se há ações em curso envolvendo a unidade. Esse cuidado integra a análise preventiva de qualquer operação imobiliária e evita que o comprador assuma uma dívida que não conhecia.

A penhora do imóvel e o bem de família

A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, que não responde, em regra, por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza (art. 1º). Essa impenhorabilidade, porém, não é absoluta. O art. 3º afasta a proteção, entre outras hipóteses, na execução movida para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar (inciso IV).

Na notícia oficial citada, o Superior Tribunal de Justiça ratificou ser possível penhorar bem de família para a cobrança de despesas condominiais, observando que a penhora, nesse caso, encontra fundamento na lei. Em termos práticos, a alegação de bem de família, isoladamente, nem sempre impede a penhora da unidade inadimplente. Cada situação exige exame dos documentos, da matrícula e do histórico da dívida.

Medidas preventivas

Para condomínios e administradoras, a prevenção passa por manter convenção, atas e planilhas organizadas, notificar o devedor de forma documentada e definir uma rotina de cobrança desde as primeiras competências em atraso. Para proprietários e investidores, convém acompanhar regularmente a situação das cotas, especialmente em imóveis alugados, em que a responsabilidade pelo pagamento deve estar claramente definida no contrato. Para imobiliárias, a verificação da situação condominial deve constar das rotinas de captação e de venda. Veja também, neste site, as orientações sobre bem de família e penhora de imóvel e sobre como verificar a matrícula antes da compra.

Conclusão

A cobrança de condomínio em atraso combina regras do Código Civil, do Código de Processo Civil e da Lei do Bem de Família. A documentação do crédito, o cálculo correto dos encargos e a verificação prévia da situação da unidade reduzem riscos de ambos os lados. Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário.

Referências oficiais

  • Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), arts. 323, 784, inciso X, 785, 826 e 827. Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm (acesso em 29/10/2026).
  • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.336 e 1.345, com a redação da Lei nº 14.905/2024. Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm (acesso em 29/10/2026).
  • Lei nº 8.009/1990, arts. 1º e 3º. Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm (acesso em 29/10/2026).
  • Superior Tribunal de Justiça, Segunda Seção, notícia “Rescindida decisão que havia negado penhora de bem de família por dívida com condomínio”, de 05/06/2018: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2018/2018-06-05_07-47_Rescindida-decisao-que-havia-negado-penhora-de-bem-de-familia-por-divida-com-condominio.aspx (acesso em 29/10/2026).

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Médico e da Saúde e Educacional. Sócio de imobiliária e assessor jurídico de imobiliárias, atua na orientação jurídica de proprietários, compradores, condomínios e imobiliárias em contratos, cobranças e operações imobiliárias.

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