Reforma de cozinha, troca de telhado, instalação de ar-condicionado, ampliação de área coberta: ao longo de uma locação, é comum que o inquilino invista dinheiro no imóvel. Quando o contrato termina, surge a pergunta que gera disputas entre locadores, locatários e imobiliárias: quem paga por essas obras, e o inquilino pode permanecer no imóvel até ser indenizado?

A resposta depende de três fatores: a natureza da benfeitoria, a existência de autorização do locador e o que o contrato dispõe sobre o tema. Cada um deles pode mudar o resultado por completo, e por isso a redação do contrato e o registro das obras fazem tanta diferença.

Veja também a página sobre Direito Imobiliário e o artigo sobre garantias na locação.

As três espécies de benfeitoria

O Código Civil classifica as benfeitorias em voluptuárias, úteis e necessárias. Conforme o art. 96, são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. E são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A classificação não depende do valor da obra, e sim da sua finalidade. Uma obra cara pode ser apenas voluptuária; um reparo modesto, como a correção de uma infiltração, pode ser necessário. Essa distinção é o ponto de partida de qualquer análise, porque a Lei do Inquilinato dá tratamento diferente a cada espécie.

O que diz a Lei do Inquilinato

O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Em termos práticos, a regra legal supletiva funciona assim: a benfeitoria necessária é indenizável mesmo sem autorização, pois protege o próprio imóvel; a benfeitoria útil só é indenizável se o locador a autorizou; e, nos dois casos, o locatário pode reter o imóvel até receber a indenização. Autorização, aqui, é matéria de prova, de modo que o ideal é que seja escrita e específica, indicando a obra e, se possível, o orçamento.

Já o art. 36 dispõe que as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Assim, o inquilino que instalou um elemento decorativo ou um acabamento de mero deleite pode retirá-lo ao final, mas, em regra, não cobra por ele.

A cláusula de renúncia e a Súmula 335 do STJ

A expressão “salvo expressa disposição contratual em contrário”, contida no art. 35, abre espaço para que o contrato afaste a indenização e a retenção. É por essa razão que a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Terceira Seção em 25 de abril de 2007, tem o seguinte enunciado: nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Isso significa que, havendo cláusula expressa de renúncia, o locatário que realizou obras tende a não ter direito à indenização nem à retenção do imóvel. Para o locador e para a imobiliária, a cláusula é uma proteção relevante. Para o locatário, é um alerta: antes de investir em obras, é indispensável ler o contrato e, se necessário, negociar a autorização e o ressarcimento por escrito, de forma específica para a obra planejada.

Cuidados práticos para locadores e imobiliárias

Do lado de quem aluga o imóvel, a prevenção passa por contratos claros e por documentação do estado do bem. Vale prever expressamente o tratamento das benfeitorias, indicar se haverá ou não indenização, exigir pedido prévio e escrito para qualquer obra relevante e registrar a vistoria de entrada e de saída com descrição e fotografias do imóvel. Em imobiliárias, a padronização dessas cláusulas e dos termos de autorização reduz conflitos na devolução das chaves.

Também é recomendável distinguir, no próprio contrato, as obras que dependem de autorização das que dizem respeito à conservação ordinária, para que as partes saibam, desde o início, o que cabe a cada uma.

Cuidados práticos para locatários

Quem pretende fazer obras deve, antes de tudo, consultar o contrato. Se houver renúncia expressa, o investimento pode não ser ressarcido. Se não houver, convém classificar a obra, solicitar autorização por escrito quando ela for útil, guardar orçamentos, notas fiscais, fotografias do antes e do depois e comunicações com o locador. Esses documentos são a base de qualquer pedido posterior de indenização ou de eventual alegação de direito de retenção.

No caso de obras necessárias e urgentes, a comunicação imediata ao locador, também por escrito, ajuda a demonstrar a boa-fé e a necessidade da intervenção.

Riscos de agir sem análise do contrato

Reter o imóvel sem respaldo no contrato e na lei pode agravar o conflito, gerar discussão sobre encargos da ocupação e comprometer a posição do locatário em eventual ação de despejo. Do outro lado, recusar toda e qualquer indenização sem examinar a natureza das obras e a existência de autorização pode levar o locador a litígios desnecessários. Em ambos os casos, a análise técnica prévia costuma custar menos do que o desgaste de uma disputa judicial.

Conclusão

Benfeitorias em imóvel alugado envolvem classificação técnica, prova da autorização e leitura atenta do contrato. A regra legal protege o locatário nas benfeitorias necessárias e nas úteis autorizadas, mas pode ser afastada por cláusula expressa de renúncia, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência sumulada do STJ. Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 35 e 36 — Planalto, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm (acesso em 27/10/2026).
  • Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), art. 96 — Planalto, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm (acesso em 27/10/2026).
  • Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, Terceira Seção, julgada em 25/04/2007 — Súmulas do STJ, publicação institucional, stj.jus.br (acesso em 27/10/2026).

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Médico e Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, o que o aproxima da rotina de contratos de locação. Atua na orientação jurídica de proprietários, locatários e imobiliárias em contratos de locação, vistorias e benfeitorias.

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