Na administração de locações, a garantia é o ponto em que mais se concentram os conflitos entre locador, locatário e imobiliária. Quando o aluguel deixa de ser pago, é a garantia que decide se a recuperação do crédito será rápida ou se o proprietário ficará com um contrato fragilizado. Muitos problemas nascem ainda na assinatura: cláusulas copiadas de modelos antigos, mais de uma garantia exigida no mesmo contrato, caução sem o registro devido e fiadores que deixam de ser monitorados durante anos de prorrogação.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) trata do tema nos artigos 37 a 42. O texto é curto, mas suas consequências práticas são relevantes, sobretudo para quem administra carteiras de imóveis e responde perante o proprietário pela condução do contrato.

As modalidades de garantia previstas na lei

O artigo 37 permite ao locador exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, esta última acrescentada pela Lei nº 11.196/2005. A escolha entre elas depende do perfil do locatário, do valor do aluguel e da liquidez que o proprietário pretende ter em caso de inadimplência.

O parágrafo único do mesmo artigo é a regra que mais gera erro na rotina das imobiliárias: é vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Exigir, por exemplo, fiador e caução ao mesmo tempo contraria a lei. O artigo 43 da mesma lei ainda qualifica como contravenção penal a conduta de exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Uma minuta mal revisada, portanto, não produz só um risco de nulidade da cláusula: expõe a imobiliária e o proprietário a um problema de outra natureza.

Caução: registro e limite

A caução pode recair sobre bens móveis ou imóveis. Pela lei, a caução de bem móvel deve ser registrada em cartório de títulos e documentos, e a de bem imóvel deve ser averbada à margem da matrícula. Sem esse registro, a garantia perde parte de sua utilidade prática, porque não se oferece com segurança perante terceiros.

Quando a caução é em dinheiro, o artigo 38, parágrafo 2º, limita o valor a três meses de aluguel e determina o depósito em caderneta de poupança autorizada, com os rendimentos pertencendo ao locatário. Cobrar valor superior ou deixar o dinheiro sem destinação adequada gera discussão na devolução e fragiliza a posição do administrador.

Fiança: a garantia mais comum e a mais negligenciada

A fiança é a modalidade mais usada e também a que mais exige acompanhamento. Três pontos merecem atenção.

O primeiro é a duração. Segundo o artigo 39, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado por força da lei. Se o contrato quiser limitar a fiança ao prazo inicial, isso precisa estar escrito; se nada for dito, a garantia acompanha a prorrogação. A redação do contrato deve ser clara, e não genérica, para evitar discussão futura sobre a extensão da responsabilidade do fiador.

O segundo ponto é a exoneração. O artigo 40, inciso X, prevê que, quando o fiador notifica o locador de sua intenção de se desonerar da fiança em locação prorrogada por prazo indeterminado, ele permanece responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação. A imobiliária que recebe essa comunicação precisa tratá-la como evento relevante: o prazo corre, e a reposição da garantia deve ser providenciada dentro dele.

O terceiro ponto é a substituição. O artigo 40 enumera situações em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia, como a morte do fiador, a sua falência ou insolvência, a venda ou a oneração de imóveis que sustentavam a fiança e outras hipóteses previstas no dispositivo. O parágrafo único do artigo 40 permite notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Essa notificação, quando bem feita, converte um risco passivo em um instrumento de gestão. Mal feita, ou ausente, deixa o contrato sem garantia efetiva durante anos.

Há ainda uma consequência patrimonial que o fiador raramente avalia ao assinar. O artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990, incluído pela própria Lei do Inquilinato, trata da obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação como hipótese de exceção à impenhorabilidade do bem de família. Convém que o fiador compreenda isso antes de assinar, e que a imobiliária registre essa informação na formalização, o que reduz contestações posteriores sobre vício de consentimento.

Seguro de fiança e locação sem garantia

O seguro de fiança locatícia, previsto no artigo 41, abrange a totalidade das obrigações do locatário. Na prática, a extensão real da cobertura depende da apólice, e cabe à imobiliária conferir limites, exclusões, prazos de carência e a forma de acionamento antes de apresentar essa opção ao proprietário. A leitura da apólice, e não apenas do resumo comercial, evita surpresas na hora do sinistro.

Quando o contrato não tem garantia, a lei oferece um mecanismo processual diferenciado. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, permite a concessão de liminar para desocupação em quinze dias na ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, quando o contrato for desprovido de garantia, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. Trata-se de uma via legítima, mas que exige planejamento processual e cuidados quanto à documentação, e que não substitui uma garantia bem estruturada desde o início.

Medidas preventivas para imobiliárias e proprietários

A prevenção, nesse tema, é essencialmente documental e de rotina. Algumas práticas reduzem de forma consistente o risco de perda do crédito locatício:

  • revisar os modelos de contrato para que prevejam uma única modalidade de garantia e para que a cláusula de extensão da garantia à prorrogação seja expressa;
  • exigir o registro ou a averbação da caução, conforme a natureza do bem oferecido;
  • manter um controle de eventos que autorizam a substituição da garantia, como falecimento do fiador, alienação dos imóveis que sustentam a fiança e pedido de exoneração;
  • conferir a documentação e a capacidade de pagamento do fiador no momento da contratação, não apenas a existência de imóvel em seu nome;
  • registrar a ciência do fiador quanto às consequências patrimoniais da fiança.

Em uma situação hipotética, uma imobiliária administra um contrato residencial com fiador cujo imóvel é vendido durante a vigência. Se a venda é identificada logo, a notificação para nova garantia pode ser feita com fundamento no artigo 40; se passa despercebida, a garantia que justificou a aprovação do locatário pode já não existir quando a inadimplência surgir. O exemplo é ilustrativo e não se refere a nenhum caso concreto.

Conclusão

A garantia locatícia não é formalidade de contrato: é a estrutura que sustenta a segurança econômica do proprietário e a responsabilidade técnica da imobiliária. A lei oferece modalidades distintas, impõe limites claros, como a vedação de garantias cumuladas e o teto da caução em dinheiro, e dá instrumentos para substituição e reposição. O bom resultado depende de contratos revisados, de documentação organizada e de acompanhamento contínuo durante toda a locação.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Referências oficiais

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Leia também: Direito Imobiliário e assessoria a imobiliárias, despejo por falta de pagamento e multa na devolução antecipada do imóvel locado.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Médico e da Saúde e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e faculdades. Atua na orientação jurídica de imobiliárias, proprietários e investidores em contratos de locação, garantias e recuperação de crédito locatício.

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