O contrato de locação comercial costuma ser o ponto de partida de um negócio inteiro: a clientela se forma no endereço, o ponto ganha valor e a atividade passa a depender daquele imóvel. Quando o prazo contratual se aproxima do fim, a pergunta que mais gera conflito é simples: o locatário pode permanecer no imóvel mesmo que o proprietário não queira renovar? A resposta está na ação renovatória, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), e conhecê-la é igualmente importante para quem aluga e para quem administra imóveis de terceiros.

A renovatória protege o fundo de comércio do locatário, mas não é um direito automático nem ilimitado. Há requisitos cumulativos, um prazo rígido para ajuizar a ação, documentos obrigatórios e hipóteses em que o locador pode legitimamente recusar a renovação. Quem desconhece esse quadro corre o risco de perder o direito por um simples erro de calendário ou de ser surpreendido por uma ação que poderia ter previsto.

Quando o locatário tem direito à renovação

O artigo 51 da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que preencha três requisitos ao mesmo tempo: o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos sucessivos, deve ser de cinco anos; e o locatário deve estar explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Na prática, isso significa que contratos verbais, contratos por prazo indeterminado e contratos curtos, sem soma ininterrupta de cinco anos, não autorizam a renovatória. Também significa que a mudança de ramo de atividade durante o período pode comprometer o requisito dos três anos. O mesmo artigo trata ainda do cessionário e do sucessor da locação, das sociedades e do sócio sobrevivente, e das indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, hipóteses que merecem análise caso a caso.

O prazo para propor a ação não admite descuido

O direito à renovação tem prazo decadencial. Conforme o texto do artigo 51, a ação deve ser proposta no intervalo de, no máximo, um ano e, no mínimo, seis meses antes do término do contrato em vigor. Perdida essa janela, o direito se extingue, por mais antigo que seja o relacionamento entre as partes e por mais bem-sucedido que tenha sido o negócio do locatário.

Para a imobiliária que administra a carteira de locações, esse é um dos pontos de maior atenção: controlar o vencimento dos contratos comerciais e comunicar ao proprietário, com antecedência, que a janela da renovatória está aberta ajuda a evitar surpresas. Do lado do locatário, o calendário precisa ser acompanhado com o mesmo rigor, porque o prazo não se recupera.

Documentos e exigências da petição inicial

O artigo 71 da Lei do Inquilinato relaciona o que deve acompanhar a petição inicial. Entre as exigências estão a prova do preenchimento dos requisitos do artigo 51, a prova do exato cumprimento do contrato em curso, a prova da quitação dos impostos e taxas que incidem sobre o imóvel e a indicação clara das condições oferecidas para a renovação. O inciso V, com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009, exige ainda a indicação do fiador, com seus dados pessoais, e a prova atual de sua idoneidade financeira, mesmo que o fiador seja o mesmo do contrato anterior.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão noticiada pelo próprio tribunal, já admitiu certidão de parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento como prova de regularidade tributária. Ainda assim, a lição prática é a de que a ausência ou a deficiência de documentos expõe o locatário a discussões que podem atrasar ou até inviabilizar a ação.

Como o locador pode se defender

O artigo 72 limita as matérias que o locador pode alegar na contestação: que o autor não preencheu os requisitos legais; que a proposta de aluguel apresentada está abaixo do valor locativo real do imóvel; que existe proposta melhor de terceiro; ou que não está obrigado a renovar, nos casos do artigo 52. Essas últimas hipóteses incluem a necessidade de obras de radical transformação por determinação do Poder Público e a retomada para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, observadas as condições previstas em lei.

O artigo 52 contém uma regra relevante para o mercado de shopping centers: nesse tipo de empreendimento, o locador não pode recusar a renovação com base na retomada para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio. Há ainda consequências financeiras para o locador que retoma o imóvel sem cumprir o destino que declarou, com possibilidade de indenização ao locatário, conforme os parágrafos do mesmo artigo.

No curso da ação, o locador pode requerer a fixação de aluguel provisório, em valor que não exceda 80% do pedido, desde que apresente elementos que permitam aferir o justo valor do aluguel. A discussão sobre o valor do aluguel é, aliás, o centro de muitas renovatórias, e costuma exigir prova pericial.

Renovação por quanto tempo? A posição do STJ

A lei fala em renovação por “igual prazo”, mas o Superior Tribunal de Justiça já esclareceu o alcance da expressão. No Recurso Especial nº 1.990.552, a Quarta Turma, sob relatoria do Ministro Raul Araújo, entendeu que o prazo máximo da renovação compulsória é de cinco anos, ainda que o contrato original tenha sido mais longo. No caso noticiado pelo tribunal, tratava-se de uma rede de restaurantes com lojas em shopping center, cujo contrato inicial tinha mais de doze anos de duração, e a renovação foi limitada a cinco anos. Segundo a notícia oficial, o locatário pode pedir nova renovação ao fim de cada período de cinco anos, desde que preencha novamente os requisitos legais.

Essa orientação tem efeito direto na negociação. Para o locador, indica que a renovação compulsória não eterniza o contrato nem impede a revisão periódica das condições econômicas. Para o locatário, mostra que contratos longos não garantem renovação equivalente, e que o planejamento do negócio deve considerar esse limite.

Renúncia, desocupação e aluguéis devidos

A renovatória é uma ação de natureza dúplice, o que significa que o resultado pode favorecer qualquer das partes, e o locador pode, na própria contestação, pedir a desocupação. Se a locação não for renovada e houver esse pedido, o artigo 74, na redação da Lei nº 12.112/2009, prevê a expedição de mandado de despejo, com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária.

Em outro julgamento noticiado pelo STJ, o Recurso Especial nº 1.707.365, a Terceira Turma admitiu que o locatário renuncie ao direito até o trânsito em julgado, mas registrou que a renúncia não o livra da obrigação de desocupar o imóvel e de pagar os aluguéis devidos. A decisão serve de alerta contra a ideia de que desistir da ação elimina as consequências financeiras do processo.

Medidas preventivas para locadores, locatários e imobiliárias

Para o locador, a prevenção começa no contrato: prazos e reajustes bem definidos, descrição precisa do destino do imóvel, controle do vencimento e análise antecipada sobre o interesse em renovar, em retomar ou em renegociar. Para o locatário, a organização documental é decisiva: contratos escritos e sucessivos, comprovantes de pagamento de aluguéis e encargos, registro do ramo de atividade por, no mínimo, três anos e acompanhamento rigoroso da janela de seis a doze meses antes do fim do contrato.

Para a imobiliária, a atuação consultiva faz diferença. Contratos comerciais administrados sem calendário jurídico tendem a gerar disputas evitáveis entre proprietário e inquilino, e a imobiliária pode ser cobrada por não ter alertado sobre prazos, documentos ou alternativas de negociação. Uma revisão preventiva da carteira de locações comerciais costuma custar menos do que um litígio sobre renovação.

Conclusão

A ação renovatória equilibra dois interesses legítimos: a proteção do fundo de comércio construído pelo locatário e o direito de propriedade do locador. Os requisitos são exigentes, o prazo para agir é curto e a prova documental é decisiva. A jurisprudência do STJ também delimitou o alcance da renovação compulsória, o que reforça a importância de planejar o contrato desde o início.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Para aprofundar o tema da locação, veja também o artigo sobre garantias na locação: fiança, caução e seguro, e a página de Direito Imobiliário do escritório.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 51, 52, 71, 72 e 74: Planalto, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm, acessado em 23/10/2026.
  • Superior Tribunal de Justiça, notícia sobre o REsp 1.990.552 (Quarta Turma, relator Ministro Raul Araújo), de 07/06/2022: stj.jus.br, acessada em 23/10/2026.
  • Superior Tribunal de Justiça, “A visão do STJ sobre a ação renovatória de locação comercial” (inclui REsp 1.707.365, Terceira Turma, e REsp 1.698.814, Terceira Turma): stj.jus.br, acessada em 23/10/2026.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Médico e da Saúde e Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e faculdades. Atua na orientação jurídica de locadores, locatários e imobiliárias em contratos de locação comercial e disputas sobre renovação.

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