Muitos contratos de locação residencial são firmados por doze, vinte e quatro ou até vinte e nove meses, quase sempre por hábito ou por modelo copiado de outro negócio. O prazo parece um detalhe, mas a Lei do Inquilinato usa os trinta meses como divisor de águas: abaixo desse patamar, o contrato, ao terminar, não se encerra como o proprietário costuma imaginar. Entender essa regra evita surpresas na hora de pedir o imóvel de volta e orienta quem deseja regularizar contratos já em curso.

O que muda quando o prazo é inferior a trinta meses

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso (Lei nº 8.245/1991, art. 46). Já o art. 47 trata da locação ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses: findo o prazo estabelecido, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel somente pode ser retomado em hipóteses enumeradas na lei.

Essas hipóteses são: os casos do art. 9º (mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público); a extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estiver relacionada ao emprego; o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio; a demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída nos percentuais legais; e a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos.

Em termos práticos, o proprietário que fecha um contrato de doze ou vinte e quatro meses e conta com a devolução do imóvel no último dia do prazo pode descobrir que a locação segue por prazo indeterminado e que a retomada exige uma das hipóteses acima, com ação de despejo e prova do fundamento. O art. 47, § 1º, indica que, em certos casos de uso próprio, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, e o § 2º exige que o retomante comprove ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula, nas hipóteses de uso próprio e de obras.

Riscos para o proprietário e para a imobiliária

O primeiro risco é de planejamento. Quem pretende vender, reformar, ocupar o imóvel ou realocar a carteira de locações dentro de prazo certo precisa saber que o prazo curto não garante a data de saída. O segundo é de garantia. A fiança ajustada por prazo certo não acompanha automaticamente a prorrogação, e o art. 40, inciso V, autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia quando a locação se prorroga por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; o parágrafo único do art. 40 permite notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação. Por outro lado, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado por força da lei (art. 39). A redação do contrato, portanto, define se a garantia acompanha a locação ou não.

O terceiro risco envolve a venda do imóvel. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, com noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula (art. 8º). Um contrato curto, sem essa cláusula e sem averbação, tende a reduzir a segurança do locatário e a atratividade do imóvel para o comprador, e vale lembrar que o adquirente deve exercer a denúncia no prazo de noventa dias contados do registro da venda, presumindo-se, depois disso, a concordância na manutenção da locação (art. 8º, § 2º).

Riscos para o locatário

O locatário também precisa de atenção. Durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel, mas o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4º). Contratos com multa mal redigida, desproporcional ou sem critério de redução geram disputas na devolução antecipada. Além disso, o locatário que permanece no imóvel por mais de trinta dias após o fim de contrato de trinta meses ou mais, sem oposição do locador, tem a locação presumida prorrogada por prazo indeterminado, com as demais cláusulas mantidas (art. 46, § 1º); nessa hipótese, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação (art. 46, § 2º). Conhecer essas diferenças evita decisões tomadas com base em suposições.

Locação para temporada não se confunde

A locação para temporada é uma modalidade própria: destina-se à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem de determinado tempo, e é contratada por prazo não superior a noventa dias (art. 48). Ela admite pagamento antecipado dos aluguéis (art. 49) e, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada por tempo indeterminado, e o locador só poderá denunciar o contrato após trinta meses do seu início ou nas hipóteses do art. 47 (art. 50). Uma locação residencial comum não pode ser rotulada como temporada para fugir das regras do art. 47; a finalidade real do contrato é o que importa.

Como regularizar contratos em curso

A regularização começa com um diagnóstico documental: contrato, aditivos, garantias, recibos, vistoria inicial, matrícula do imóvel e comunicações trocadas entre as partes. A partir daí, é possível avaliar caminhos como: firmar novo contrato ou aditivo por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, quando as partes querem a resolução no termo, conforme o art. 46; atualizar a garantia, com novo fiador, seguro de fiança ou outra modalidade permitida pelo art. 37, lembrando que não se admite mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade; revisar a multa por devolução antecipada, com critério proporcional; anexar laudo de vistoria atualizado; e, havendo venda prevista ou interesse na estabilidade da locação, incluir cláusula de vigência em caso de alienação e promover a averbação do contrato na matrícula, que pode ser feita à vista de contrato subscrito também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único).

Cada caso exige verificar se a mudança contratual é possível e vantajosa para ambas as partes, porque a Lei do Inquilinato considera nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir seus objetivos, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47 (art. 45). A regularização, portanto, não consiste em inserir cláusula para afastar a lei, e sim em estruturar o contrato, as garantias e a documentação dentro dos limites legais.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia atua na elaboração e revisão de contratos de locação, na análise de garantias e na orientação preventiva de proprietários e imobiliárias, com consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Veja a página de Direito Imobiliário e, sobre temas relacionados, os artigos sobre contrato verbal de locação e multa por devolução antecipada.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 8º, 33, 37, 39, 40, 45 a 50 — texto compilado, Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em direito imobiliário, direito médico e da saúde, direito educacional e direito civil. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e faculdades. Atua na orientação jurídica de proprietários, imobiliárias e locatários em contratos de locação, garantias e regularização contratual.

Fale com o escritório pelo WhatsApp: (16) 4141-1443
Rua Marcos Markarian, nº 1.025, sala 404, Nova Aliança — Ribeirão Preto/SP