Alugar um imóvel “na palavra” ainda é comum, sobretudo entre proprietários que confiam no inquilino, em parentes e conhecidos ou em locações antigas que nunca foram formalizadas. A pergunta que chega ao escritório costuma ser a mesma: sem contrato escrito, a locação vale? Vale, mas a ausência do papel transfere ao proprietário, à imobiliária e ao próprio inquilino um conjunto de riscos que só aparece quando surge o conflito.

O Código Civil estabelece que a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei expressamente a exigir (art. 107), e define a locação de coisas como a cessão do uso e gozo de coisa não fungível, por tempo determinado ou não, mediante certa retribuição (art. 565). Portanto, a locação verbal existe e produz efeitos. O problema é provar o que foi combinado e conviver com as regras que a Lei do Inquilinato aplica quando as partes nada escreveram.

O prazo indeterminado e a dificuldade de retomar o imóvel

Na locação residencial, o art. 47 da Lei nº 8.245/1991 dispõe que, quando a locação é ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido ela se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel somente pode ser retomado nas hipóteses que o próprio artigo enumera: as hipóteses do art. 9º (como mútuo acordo, infração legal ou contratual e falta de pagamento), a extinção do contrato de trabalho quando a ocupação estiver ligada ao emprego, o pedido para uso próprio ou de familiares nas condições da lei, a demolição ou obras aprovadas pelo Poder Público e a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos.

Na prática, o proprietário que imagina poder pedir o imóvel de volta a qualquer tempo, apenas porque nada foi escrito, costuma se surpreender. A informalidade não afasta a proteção legal do locatário residencial. Quem aluga verbalmente continua sujeito às restrições de retomada e, ainda por cima, sem um documento que registre a data de início, o valor ajustado e a finalidade da locação.

Aluguel, reajuste e recibos: o que ninguém consegue provar

Valor, dia de vencimento, índice de reajuste, responsabilidade por condomínio, IPTU e consumo são pontos que o contrato verbal deixa à memória das partes. A lei oferece algumas regras supletivas: o locatário deve pagar o aluguel no prazo estipulado ou, na falta de estipulação, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado (art. 23, inciso I), e o locador é obrigado a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica (art. 22, inciso VI). Mas essas regras não substituem o que as partes efetivamente combinaram, e a discussão sobre qual era o valor, quando houve reajuste ou quem pagava determinada despesa vira, em juízo, uma disputa de provas.

Há ainda um efeito processual relevante. O art. 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio. Sem contrato escrito e sem documentos que comprovem o débito, a cobrança fica mais lenta e mais sujeita à controvérsia, porque o credor precisará demonstrar a existência e os termos da obrigação.

Sem garantia escrita, a fiança não existe

A fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva (Código Civil, art. 819). Por isso, a promessa verbal de um parente ou amigo de “ficar responsável” pelo aluguel não cria a garantia fidejussória que o proprietário imagina ter. A Lei do Inquilinato prevê, como modalidades de garantia, a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, vedada mais de uma delas no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37).

A falta de garantia tem consequências nos dois sentidos. De um lado, o art. 42 permite ao locador exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo quando a locação não estiver garantida. De outro, o art. 59, § 1º, inciso IX, admite liminar para desocupação em quinze dias nas ações fundadas em falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido de garantia, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. A medida existe, mas exige estratégia e comprovação do vínculo locatício, e é justamente a prova que o contrato verbal fragiliza.

Estado do imóvel: entrega, vistoria e devolução

O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e, se o locatário solicitar, fornecer descrição minuciosa do estado do bem, com referência a eventuais defeitos (art. 22, incisos I e V). O locatário, por sua vez, deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, inciso III). Sem laudo de vistoria inicial, não há como comparar o que foi entregue com o que foi devolvido, e a discussão sobre pintura, pisos, instalações e reparos termina em perícia, com custo e incerteza para ambos.

Venda do imóvel, preferência e término da locação

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula (art. 8º). Um contrato verbal jamais preenche esses requisitos. Para o inquilino, isso significa insegurança quanto à permanência após a venda; para o proprietário, significa que a locação informal pode diminuir o interesse de compradores e complicar a negociação.

O direito de preferência do locatário (arts. 27 a 34) também se ressente: o locatário preterido só poderá haver para si o imóvel, depositando o preço e as despesas, se o contrato estiver averbado ao menos trinta dias antes da alienação (art. 33), e a averbação se faz à vista de contrato subscrito também por duas testemunhas (parágrafo único do art. 33). Sem documento, resta, no máximo, discutir perdas e danos.

Para o inquilino, há outro ponto. O art. 6º permite denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito, com antecedência mínima de trinta dias, e, na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos. A multa por devolução antecipada (art. 4º) pressupõe prazo estipulado e multa pactuada; num ajuste verbal, ambos costumam ser incertos e acabam sendo discutidos em juízo.

Locação comercial: o risco de perder a renovação

Nas locações não residenciais, a informalidade custa ainda mais caro ao locatário. O direito à renovação compulsória exige, entre outros requisitos cumulativos, que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, com prazo mínimo de cinco anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos), e que o comércio seja explorado no mesmo ramo por pelo menos três anos (art. 51). Quem opera uma clínica, um consultório ou uma loja em imóvel alugado verbalmente não poderá pedir a renovação e investirá em instalações e clientela sem proteção sobre o ponto. O locador, por sua vez, só poderá denunciar a locação por prazo indeterminado por escrito, concedidos trinta dias para a desocupação (art. 57).

Como se proteger

Quem já mantém uma locação verbal não precisa esperar o conflito. O caminho mais seguro é formalizar o ajuste com contrato escrito, registrando partes, valor, reajuste, vencimento, finalidade, encargos, garantia e prazo, com vistoria inicial anexada e recibos discriminados a cada pagamento. Se houver venda prevista ou interesse em segurança de permanência, convém avaliar cláusula de vigência em caso de alienação e a averbação do contrato na matrícula. Imobiliárias e administradoras devem tratar a regularização de locações antigas como rotina de gestão preventiva, e não como exceção.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Para uma visão mais ampla da atuação do escritório, veja a página de Direito Imobiliário. Sobre temas relacionados, leia também garantias na locação e despejo por falta de pagamento.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 6º, 8º, 22, 23, 27 a 34, 37, 42, 47, 51, 57 e 59 — texto compilado, Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
  • Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 107, 565 e 819 — Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), art. 784, inciso VIII — Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em direito imobiliário, direito médico e da saúde, direito educacional e direito civil. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e faculdades. Atua na orientação jurídica de proprietários, imobiliárias e locatários em contratos de locação, garantias, cobrança e desocupação de imóveis.

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