A expressão vem do inglês e significa, em tradução livre, “construído para servir”. No Brasil, a Lei 12.744/2012 deu a ela o nome legal de locação em contrato de construção ajustada. Funciona assim: uma empresa precisa de um imóvel com características próprias, como uma agência, um centro de distribuição, um hospital ou uma loja. Em vez de comprar o terreno e construir, ela contrata um investidor, que adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel conforme as especificações dela. Depois, o imóvel é locado a ela por prazo determinado.

A lei trata o tema no art. 54-A da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Segundo o texto lido no Planalto, nessa locação não residencial prevalecem as condições livremente pactuadas e as disposições procedimentais da própria lei. O mesmo artigo traz duas regras que explicam quase todos os litígios:

  • Renúncia à revisão do aluguel. O § 1º permite convencionar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência do contrato.
  • Limite da multa. Pelo § 2º, se o locatário devolver o imóvel antes do prazo, cumpre a multa convencionada, que não pode exceder a soma dos aluguéis a receber até o fim da locação. O art. 4º da Lei do Inquilinato ressalva essa regra especial.

O aluguel, nesse modelo, não paga só o uso do imóvel: ele devolve ao investidor o capital aplicado na obra. Por isso o contrato é de longo prazo, e por isso as disputas costumam ser de valor elevado. Três julgamentos mostram onde elas surgem.

Caso 1: rescisão e valor da causa (STJ, REsp 2.229.517/PR)

Duas empresas ajuizaram, no Paraná, ação para rescindir um contrato built to suit. Atribuíram à causa R$ 570 mil, um mês de aluguel. Depois que a tutela de urgência foi negada e o agravo de instrumento desprovido, desistiram da ação. A empresa ré, que havia comparecido espontaneamente ao processo, pediu a correção do valor da causa para R$ 68,4 milhões, o total do contrato, e a condenação das autoras em honorários de sucumbência.

A sentença homologou a desistência e fixou o valor em R$ 68,4 milhões, mas não arbitrou honorários. O Tribunal de Justiça do Paraná admitiu os honorários, mas reduziu, de ofício, o valor da causa para R$ 6,84 milhões, o equivalente a 12 meses de aluguel. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve esse acórdão por unanimidade, em voto da ministra Nancy Andrighi. O fundamento foi o art. 54-A, que submete o contrato às disposições procedimentais da lei locatícia. Por isso, o critério específico da Lei do Inquilinato prevalece sobre a regra geral do Código de Processo Civil. O STJ também observou que a manutenção de R$ 68,4 milhões poderia gerar enriquecimento indevido na fixação dos honorários.

A lição prática é que o valor da causa em ação de rescisão é um ponto de estratégia desde a petição inicial. Ele define custas, base dos honorários e a exposição financeira de quem litiga.

Caso 2: revisão do aluguel e o hospital (STJ, REsp 2.042.594/SP)

Aqui o contrato foi firmado entre uma locadora, que construiu um prédio para abrigar um hospital, e uma rede hospitalar. A rede ajuizou ação revisional de aluguel. A sentença de primeiro grau a acolheu, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão. O TJSP entendeu que a contraprestação compreendia o uso do imóvel e a contrapartida do investimento, razão pela qual não caberia revisão durante o período de retorno do capital.

Em setembro de 2023, a Terceira Turma do STJ decidiu por maioria. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ficou vencido, e a ministra Nancy Andrighi redigiu o acórdão. A tese admite a revisão no built to suit, mas apenas se três condições forem atendidas:

  • não pode haver renúncia ao direito de revisão;
  • deve ser possível separar a parcela que remunera exclusivamente o uso do imóvel da amortização do investimento;
  • deve estar comprovada a desproporção entre essa parcela e o preço de mercado.

Isso muda a redação do contrato. Quem investe precisa prever a renúncia à revisão de forma expressa e clara, e organizar a composição do aluguel de modo que a parcela de investimento não possa ser isolada. Quem aluga precisa saber o que está assinando antes de buscar a via revisional.

Caso 3: revisão sem cláusula de renúncia (TJSP, Apelação 1010336-32.2017.8.26.0008)

Nesse processo, que tramitou na capital paulista, um locatário pediu a redução de um aluguel mensal de valor muito alto em contrato built to suit. A 31ª Câmara de Direito Privado do TJSP, relator desembargador Antonio Rigolin, julgou em 12 de julho de 2022 e afastou a revisão, mesmo sem cláusula expressa de renúncia. A ementa registra a irrelevância da ausência de renúncia expressa. O raciocínio foi que a impossibilidade de revisão é da essência dessa contratação, porque o aluguel inclui a remuneração do investimento.

Esse julgamento, de 2022, antecede o precedente do STJ de 2023, que passou a exigir ausência de renúncia, separação das parcelas e prova da desproporção. Isso mostra que a ausência da cláusula de renúncia não é, por si só, uma garantia para nenhum dos lados. O resultado depende da prova, da estrutura do aluguel e da orientação de cada tribunal.

O que esses julgamentos ensinam

Os três casos mostram o mesmo padrão: o built to suit é tratado como locação, mas com regras próprias, e o contrato escrito pesa muito. Alguns pontos merecem atenção antes da assinatura:

  • a cláusula de renúncia à revisão do aluguel, que deve ser expressa e clara;
  • a composição do aluguel, distinguindo (ou deliberadamente não distinguindo) uso do imóvel e retorno do investimento;
  • a multa por devolução antecipada, dentro do limite do § 2º do art. 54-A;
  • o prazo de vigência e o que acontece depois dele, pois as proteções específicas se ligam ao prazo contratado;
  • o valor que será atribuído à causa em eventual rescisão.

Como a Cioccari Advocacia atua

O escritório presta assessoria preventiva e atuação contenciosa em contratos de locação por encomenda, tanto para investidores e imobiliárias quanto para empresas locatárias. Isso inclui revisão e elaboração do contrato, análise de cláusulas de renúncia e multa, notificações, ações revisionais, ações de rescisão e execuções de multa. Saiba mais sobre a atuação em Direito Imobiliário.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Referências oficiais

  • Lei 12.744/2012 (art. 4º da Lei 8.245/1991 e art. 54-A): planalto.gov.br, acesso em 21/10/2026.
  • STJ, Terceira Turma, REsp 2.229.517/PR, relatora ministra Nancy Andrighi, notícia oficial de 27/07/2026: stj.jus.br.
  • STJ, Terceira Turma, REsp 2.042.594/SP, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão ministra Nancy Andrighi, julgado em 12/9/2023, DJe 28/9/2023.
  • TJSP, 31ª Câmara de Direito Privado, Apelação 1010336-32.2017.8.26.0008, relator desembargador Antonio Rigolin, julgada em 12/07/2022.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Médico e da Saúde, Educacional e Civil. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e instituições de ensino. Atua na orientação jurídica de imobiliárias, investidores e empresas locatárias em contratos de locação, inclusive na modalidade de construção ajustada.

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