A aquisição de um imóvel de elevado valor patrimonial costuma envolver localização privilegiada, padrão construtivo diferenciado, condições específicas de pagamento e, frequentemente, estruturas negociais mais sofisticadas. Entretanto, justamente porque o patrimônio envolvido é expressivo, a análise jurídica da operação não deveria começar depois que o contrato já foi assinado.

Em uma negociação imobiliária de alto padrão, conferir a matrícula é indispensável, mas está longe de representar uma análise jurídica completa.

A matrícula é o começo da investigação, não o seu término

A matrícula imobiliária permite identificar o proprietário registral, descrição do imóvel, averbações, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufrutos, indisponibilidades e outros atos sujeitos a registro.

Essa análise é fundamental.

O problema surge quando o comprador conclui que uma matrícula aparentemente regular significa, por si só, que a aquisição está juridicamente protegida.

Nem sempre.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça demonstra que a segurança imobiliária depende da conjugação entre informações registrais, situação jurídica dos vendedores, origem do domínio e características da própria operação.

A Súmula 375 do STJ estabelece, em matéria de fraude à execução, que seu reconhecimento depende do registro da penhora sobre o bem alienado ou da demonstração de má-fé do terceiro adquirente. A orientação protege a boa-fé nas relações imobiliárias, mas não elimina a necessidade de investigação jurídica adequada.

Em outro precedente particularmente importante, a Terceira Turma do STJ decidiu que o legítimo proprietário pode reivindicar o imóvel de terceiro adquirente de boa-fé quando o registro anterior estiver baseado em escritura pública falsa posteriormente cancelada. O caso demonstra que até mesmo a existência de registro imobiliário pode exigir investigação sobre a cadeia dominial em situações específicas.

O que uma due diligence imobiliária deve investigar

Em operações patrimonialmente relevantes, a análise deve transcender a emissão automática de certidões.

É necessário compreender quem está vendendo, como adquiriu o bem, se possui capacidade e legitimidade para aliená-lo, quais obrigações podem atingir o patrimônio e quais condições jurídicas acompanham o imóvel.

Dependendo do caso concreto, devem ser examinados a matrícula e sua cadeia dominial, títulos aquisitivos anteriores, estado civil e regime de bens dos vendedores, procurações, inventários, partilhas, usufrutos, indisponibilidades, ações judiciais relevantes, execuções, passivos condominiais, situação tributária, regularidade edilícia e urbanística e documentação do condomínio.

Quando o proprietário é pessoa jurídica, a investigação muda substancialmente.

Passam a ser relevantes o contrato ou estatuto social, poderes dos administradores, quadro societário, eventuais recuperações judiciais, execuções, garantias prestadas e circunstâncias capazes de repercutir na validade ou segurança da alienação.

O risco não está apenas no imóvel

Esse é um dos aspectos que mais passam despercebidos.

Existem riscos inerentes ao bem e riscos inerentes às pessoas que participam da operação.

Um apartamento pode apresentar matrícula aparentemente regular e, ainda assim, a venda exigir exame aprofundado porque seu proprietário responde a determinadas execuções ou porque existem questões societárias, sucessórias ou familiares que interferem no negócio.

Da mesma forma, imóveis recebidos em partilha, inventário, doação ou reorganização societária podem exigir investigação documental distinta daquela aplicada a uma aquisição imobiliária convencional.

Quanto maior o valor econômico da operação, menos recomendável é utilizar uma lista burocrática e padronizada de documentos.

A due diligence precisa ser orientada pelo risco concreto.

O contrato também faz parte da segurança patrimonial

Outro equívoco recorrente é acreditar que basta utilizar um contrato padrão de compra e venda.

Em transações de alto valor, determinadas cláusulas podem representar diferenças patrimoniais significativas.

Devem ser examinadas, entre outras questões, as condições suspensivas do negócio, hipóteses de resolução, responsabilidade por passivos anteriores, entrega da posse, existência de ocupantes, regularização documental, distribuição de despesas, responsabilidade por tributos, arras, multas, prazo para escritura e registro e consequências de eventual impossibilidade de transferência.

Quando a compra depende da conclusão satisfatória da due diligence, essa circunstância deve estar juridicamente refletida no instrumento contratual.

O comprador não deveria descobrir um problema e somente depois discutir se ainda é possível recuperar o sinal pago.

Imóveis de alto padrão apresentam riscos específicos

Casas em condomínios fechados, coberturas, propriedades extensas e imóveis altamente personalizados podem envolver situações que não aparecem claramente na matrícula.

Ampliações não averbadas, alteração de fachadas, integração de unidades, fechamento de varandas, piscinas, elevadores privativos, ocupação de áreas comuns, alteração de vagas de garagem e reformas estruturais são exemplos.

Uma residência pode valer milhões de reais e, simultaneamente, possuir uma irregularidade urbanística ou condominial relevante.

O valor do imóvel não corrige defeitos jurídicos.

Em algumas situações, ele apenas aumenta o tamanho do prejuízo potencial.

A diligência jurídica deve ocorrer antes da irreversibilidade econômica do negócio

Quanto maior o sinal, mais complexa a estrutura financeira da operação e mais próximo estiver o comprador da escritura definitiva, menor será sua margem negocial para exigir correções.

Por isso, uma aquisição juridicamente estruturada normalmente observa uma sequência lógica: investigação documental, identificação dos riscos, avaliação das soluções possíveis, negociação contratual e, somente então, conclusão do negócio.

A advocacia imobiliária preventiva não tem a finalidade de inviabilizar negócios.

Sua função é permitir que o comprador saiba exatamente qual patrimônio está adquirindo, quais riscos está assumindo e quais mecanismos contratuais podem protegê-lo.

Em imóveis de elevado valor, segurança jurídica também integra o preço do negócio.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário e proteção patrimonial.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada da operação.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional, Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor, Empresarial e Contratos. É graduado em Direito (2000), mestre em Educação e também corretor de imóveis (CRECI), o que lhe permite enxergar a operação imobiliária tanto pelo lado jurídico quanto pelo lado da negociação e do mercado. Atua na análise prévia de compra e venda, elaboração e revisão de contratos, regularização de imóveis e solução de conflitos imobiliários.

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