Em negócios imobiliários de elevado valor, o primeiro grande comprometimento financeiro frequentemente ocorre antes da escritura: o sinal. Por isso, um dos momentos mais importantes da operação acontece antes de sua entrega.
O problema dos contratos padronizados
Modelos utilizados em operações rotineiras podem não refletir adequadamente particularidades de um negócio de alto valor. Móveis incorporados ao preço, equipamentos, obras pendentes, prazo para desocupação, financiamento, dependência de venda de outro patrimônio ou necessidade de regularização documental alteram significativamente a lógica contratual.
O contrato deve prever o que acontece se a due diligence revelar problema
O comprador pode descobrir depois do sinal que existe uma irregularidade urbanística, sucessória, registral ou condominial. O contrato deve estabelecer quem deve regularizar, em quanto tempo, se o comprador poderá desistir, como será tratado o sinal e quais consequências decorrerão do inadimplemento.
Cláusulas particularmente relevantes
Identificação precisa do imóvel, preço e forma de pagamento, natureza jurídica do sinal, condições suspensivas, prazo para escritura, regularidade documental, entrega da posse, bens e equipamentos incluídos, responsabilidade por tributos e condomínio, gravames, multas, hipóteses de resolução, corretagem e cooperação para registro merecem exame cuidadoso.
Em negócios de alto padrão, a qualidade jurídica do contrato deve acompanhar o valor econômico da operação. Assinar primeiro para o advogado analisar depois é inverter a função da advocacia preventiva.
Referências oficiais
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário e proteção patrimonial.
Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das particularidades de cada caso e não substitui análise jurídica individualizada.
Sobre o autor
Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional, Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor, Empresarial e Contratos. É graduado em Direito (2000), mestre em Educação e também corretor de imóveis (CRECI), o que lhe permite enxergar a operação imobiliária tanto pelo lado jurídico quanto pelo lado da negociação e do mercado. Atua na análise prévia de compra e venda, elaboração e revisão de contratos, regularização de imóveis e solução de conflitos imobiliários.
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