Os pedidos de desfazimento de compra de imóvel crescem quando o orçamento aperta, e boa parte dos conflitos mais difíceis envolve contratos em que o vendedor mantém a propriedade como garantia, a chamada alienação fiduciária. Nesses casos, uma pergunta decide quase tudo: o desfazimento segue a Lei nº 9.514/1997, com possível leilão do imóvel, ou segue o Código de Defesa do Consumidor, com restituição de parte do que foi pago? A resposta depende, em grande medida, de um detalhe que muitos compradores e vendedores ignoram: o registro do contrato no cartório de imóveis.

A regra definida pelo STJ: contrato registrado e devedor em mora

No Tema 1.095 dos recursos repetitivos (REsp 1.891.498, Segunda Seção, relator ministro Marco Buzzi), o Superior Tribunal de Justiça fixou que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica à resolução de contrato de compra e venda de imóvel quando há alienação fiduciária registrada no cartório e o devedor está em mora. Nesse cenário, vale o procedimento da Lei nº 9.514/1997: depois da intimação do devedor e da consolidação da propriedade em nome do credor, o imóvel vai a leilão.

Para o comprador inadimplente, isso significa que as regras de devolução parcial das parcelas pagas, típicas do direito do consumidor, não se aplicam da mesma forma. O resultado financeiro passa a depender do leilão e das regras do artigo 27 da lei, como o recebimento do saldo, se houver, depois da venda.

E se o contrato não foi registrado?

Em notícia de 20/01/2025, o STJ divulgou decisão da Terceira Turma (REsp 2.135.500, relatora ministra Nancy Andrighi) em que uma vendedora perdeu o direito à execução extrajudicial por não ter registrado o contrato com alienação fiduciária. A tese é que o registro é requisito para a execução extrajudicial da Lei nº 9.514/1997, com base no artigo 23 da lei, que condiciona a constituição da propriedade fiduciária ao registro. No caso, a vendedora deixou de registrar por dois anos e só o fez depois da ação de rescisão ajuizada pelos compradores.

Segundo a notícia, a ausência de registro não invalida o negócio, mas impede o uso da execução extrajudicial. Sem o registro, a relação segue como de direito pessoal, regida pelo Código Civil, pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Súmula 543 do STJ, e a ação de rescisão com restituição dos valores pagos prossegue sob esse regime. O tribunal também aplicou a boa-fé objetiva e a figura da supressio, ligada à demora deliberada em registrar, e viu na tentativa de registrar apenas depois da ação uma manobra para afastar normas menos favoráveis à vendedora.

O assunto continua em disputa: Tema 1.420

Em notícia de 23/04/2026, o STJ informou que a Segunda Seção afetou ao rito dos repetitivos a discussão sobre a rescisão de contrato imobiliário com alienação fiduciária não registrada em cartório (Tema 1.420; REsp 2.228.137, REsp 2.226.954 e REsp 2.234.349, relatora ministra Nancy Andrighi). A questão é definir se, nesses casos, aplica-se a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor. A relatora apontou que não há entendimento uniforme nos colegiados de direito privado e determinou a suspensão dos processos pendentes sobre o mesmo tema, em segunda instância e no STJ.

Na prática, quem tem uma ação ou um contrato nessa situação convive com insegurança: a tese definitiva ainda será fixada, e os efeitos sobre processos em curso dependem do que for decidido e do estágio de cada caso.

O que acontece no leilão

Consolidada a propriedade em nome do credor, o artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 prevê o leilão público em 60 dias, contados do registro da consolidação. Se o maior lance do primeiro leilão for inferior ao valor do imóvel, haverá segundo leilão em 15 dias, em que se aceita lance igual ou superior à dívida somada às despesas e encargos previstos na lei. Na redação dada pela Lei nº 14.711/2023, o devedor tem direito de preferência para comprar o imóvel até o segundo leilão, pelo valor da dívida, das despesas, dos tributos pagos e dos custos de nova aquisição, e as datas dos leilões devem ser comunicadas a ele pelos endereços do contrato.

Vendido o imóvel, o credor deve entregar ao devedor o saldo que sobrar, após as deduções legais. Se o produto não bastar para pagar a dívida, o devedor pode continuar responsável pelo saldo remanescente, nos termos da lei. Em financiamento de imóvel residencial, a lei prevê ainda hipóteses em que a dívida é considerada extinta se nenhum lance atingir o valor de referência. Como esses dispositivos têm detalhes e condições, a análise do contrato e do procedimento é indispensável.

Orientações práticas

  • Comprador: conferir na matrícula do imóvel se a alienação fiduciária está registrada, guardar todas as notificações e manter atualizado o endereço informado ao credor.
  • Vendedor e incorporadora: registrar o contrato sem demora, pois o registro condiciona o procedimento extrajudicial.
  • Imobiliárias: orientar as partes sobre o registro e sobre as consequências do desfazimento antes da assinatura, evitando que a intermediação seja envolvida em disputas.
  • Todos: não assinar distrato sem analisar o que ele prevê sobre devolução, retenção, taxas e posse do imóvel.

Conclusão

O desfazimento de compra de imóvel com alienação fiduciária não segue um único caminho. O registro do contrato, a mora do devedor e a fase do procedimento mudam o regime aplicável, e o STJ ainda vai definir a tese para contratos não registrados. Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Para conhecer a atuação do escritório, veja a página de Direito Imobiliário e o artigo sobre distrato de imóvel na planta.

Referências oficiais

  • STJ, Tema 1.095 (REsp 1.891.498, Segunda Seção). https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/28122022-Pagina-de-Repetitivos-e-IACs-inclui-tese-sobre-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel-com-garantia-de-alienacao.aspx, acesso em 14/10/2026.
  • STJ, notícia de 20/01/2025 (REsp 2.135.500, Terceira Turma). https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/20012025-Vendedora-de-imovel-perde-direito-a-execucao-extrajudicial-por-nao-ter-registrado-contrato-com-alienacao.aspx, acesso em 14/10/2026.
  • STJ, notícia de 23/04/2026 sobre o Tema 1.420. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/23042026-rescisao-de-contrato-imobiliario-com-alienacao-fiduciaria-sem-registro-em-cartorio-e-tema-de-repetitivo.aspx, acesso em 14/10/2026.
  • Lei nº 9.514/1997, artigos 23, 26, 26-A e 27, com as alterações da Lei nº 14.711/2023. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm, acesso em 14/10/2026.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Médico e da Saúde e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e instituições de ensino. Atua na orientação jurídica de compradores, vendedores, imobiliárias e incorporadoras em contratos, distratos e financiamentos de imóveis.

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