Pais que desejam organizar o patrimônio em vida costumam chegar a uma pergunta prática: é possível transferir o imóvel aos filhos e, ao mesmo tempo, continuar morando nele ou recebendo o aluguel? A resposta mais comum é a doação com reserva de usufruto. A solução é conhecida, mas seus efeitos sobre a herança, sobre os demais herdeiros e sobre o próprio doador são frequentemente subestimados. Este artigo apresenta, com base no Código Civil, os pontos que merecem análise antes de assinar a escritura.

O tema interessa a famílias com imóveis de valor relevante, a quem tem filhos de mais de um relacionamento e a proprietários que desejam reduzir conflitos futuros em eventual inventário. Em todos esses casos, o planejamento sucessório deve ser pensado como conjunto de medidas, e não como um único ato isolado.

Como funciona a doação com reserva de usufruto

Na doação com reserva de usufruto, o doador transfere a propriedade do bem ao donatário, mas conserva para si o direito de usar o imóvel e de receber seus frutos, como o aluguel. A propriedade passa a ser chamada de nua propriedade, e o direito que permanece com o doador é o usufruto, que o Código Civil relaciona entre os direitos reais (art. 1.225, inciso IV).

O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos (art. 1.394). Em contrapartida, o usufruto de imóveis, quando não resulta de usucapião, constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391). Sem o registro, a reserva não produz o efeito pretendido perante terceiros, e a escritura isolada não basta para proteger o doador.

Outro ponto prático: o usufruto não pode ser transferido por alienação, embora seu exercício possa ser cedido, a título gratuito ou oneroso (art. 1.393). Isso significa que o doador não vende o usufruto, mas pode, conforme o caso, ceder o exercício, por exemplo para locação, sempre com atenção ao que ficou estabelecido no título.

Quando o usufruto termina

Entre as causas de extinção do usufruto está a renúncia ou a morte do usufrutuário, ao lado do termo de duração e de outras hipóteses previstas em lei (art. 1.410). Cancela-se, então, o registro no cartório.

A doação a filhos e o adiantamento de herança

Quando a doação é feita de ascendente a descendente, o Código Civil estabelece que ela importa adiantamento do que cabe ao donatário por herança (art. 544). Os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum devem, para igualar as legítimas, conferir o valor das doações que receberam em vida, sob pena de sonegação (art. 2.002). Esse mecanismo é a colação, cuja finalidade é igualar as legítimas dos descendentes e do cônjuge sobrevivente (art. 2.003).

Na prática, quem recebe um imóvel em doação deve estar preparado para trazê-lo à colação no inventário, se não houver disposição válida em sentido diverso. A família que deseja tratar um filho de modo diferente dos demais precisa observar os limites da lei, e não apenas a vontade expressa na escritura. Falhas nesse ponto são fonte frequente de litígios entre irmãos.

O limite da parte disponível e a doação inoficiosa

A lei protege os herdeiros necessários. Havendo herdeiros necessários, o testador só pode dispor da metade da herança (art. 1.789), e a outra metade pertence a eles, de pleno direito, constituindo a legítima (art. 1.846). Por coerência, é nula a doação quanto à parte que exceder aquela de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549).

Em termos práticos, quem doa a maior parte do patrimônio a um único filho, ou a terceiros, pode ter a doação questionada pelos demais herdeiros quanto ao excedente. Por isso, antes de transferir imóveis, convém levantar todo o patrimônio, calcular a parte disponível e considerar os bens que o doador manterá para sua própria subsistência. Esse levantamento, inclusive com avaliação atualizada dos imóveis, é etapa técnica indispensável.

Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade

É comum que a escritura de doação traga cláusulas restritivas. O Código Civil dispõe que a cláusula de inalienabilidade imposta por ato de liberalidade implica impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911). Se houver desapropriação do bem clausulado, ou alienação por conveniência econômica do donatário, mediante autorização judicial, o produto da venda converte-se em outros bens, sobre os quais incidem as mesmas restrições (art. 1.911, parágrafo único).

Quanto aos bens da legítima, a lei exige cautela: salvo justa causa declarada no testamento, o testador não pode estabelecer cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade sobre eles (art. 1.848). A aplicação dessas regras a cada doação depende do caso concreto, do patrimônio e do que se pretende proteger, razão pela qual a redação da cláusula não deve ser copiada de modelos genéricos.

Riscos práticos que pedem atenção

Alguns cuidados aparecem com frequência nesse tipo de operação. O primeiro é a situação do donatário: a nua propriedade integra o patrimônio dele, e dívidas, divórcio ou falecimento do filho antes do pai podem produzir efeitos que a família não previu. O segundo é a situação do próprio doador, que deve manter patrimônio suficiente para viver com segurança. O terceiro é a regularidade do imóvel, pois matrícula com pendências, ônus ou penhoras anteriores comprometem a operação.

Há ainda o aspecto da responsabilidade pelas despesas do bem entre usufrutuário e nu-proprietário, que deve ser definida de forma clara no título para evitar divergências, e o planejamento fiscal da transmissão, que depende da legislação do estado e deve ser examinado com profissional da área tributária antes da escritura.

Alternativas e complementos

Dependendo do objetivo, a doação com reserva de usufruto pode ser combinada com testamento, com a constituição de uma sociedade patrimonial familiar ou com outras medidas. A escolha depende da composição da família, do tipo de bem e do grau de controle que o titular deseja manter. Quando há união estável ou casamento sob determinado regime, o regime de bens também influencia o resultado, como se vê em artigo sobre separação obrigatória de bens e herança do cônjuge.

Conclusão

A doação com reserva de usufruto pode ser uma ferramenta eficiente de organização patrimonial, mas não é uma fórmula pronta. Exige registro adequado, atenção à colação, respeito ao limite da parte disponível e cláusulas redigidas para a realidade da família. Quem pretende adotá-la deve reunir documentos do imóvel e do patrimônio antes de decidir. Para uma visão geral de nossa atuação, veja a página de Direito Civil e Consumidor.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Referências oficiais

  • Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 544, 549, 1.225, 1.391, 1.393, 1.394, 1.410, 1.789, 1.846, 1.848, 1.911, 2.002 e 2.003. Palácio do Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm (acesso em 13/10/2026).

Cioccari Advocacia — Direito Civil, Família e Sucessões.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Família e Sucessões, Médico e da Saúde e Educacional. Assessora imobiliárias e atua na orientação jurídica de famílias e proprietários em planejamento sucessório, doações e proteção patrimonial.

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