Uma transação imobiliária pode representar uma das maiores decisões patrimoniais de uma pessoa ou família. Ainda assim, é comum investir meses escolhendo bairro, arquitetura, vista e acabamento e poucas horas examinando os documentos jurídicos.
Due diligence não é uma pilha de certidões
Certidões são instrumentos. Due diligence é análise. O trabalho consiste em identificar os riscos relevantes daquela operação, solicitar os documentos necessários, interpretar as informações obtidas e determinar de que maneira cada risco deve ser eliminado, reduzido, precificado ou contratualmente alocado.
Existem diferentes camadas de risco
A investigação pode abranger o imóvel, o vendedor, a origem do domínio, o empreendimento, o contrato e a finalidade econômica pretendida. Matrícula, ônus, área, construções, tributos, condomínio, capacidade das partes, processos, garantias, incorporação, memorial, condições de pagamento e destinação precisam ser analisados de forma integrada.
O risco descoberto não significa necessariamente desistir
O objetivo da due diligence não é procurar motivos para impedir uma compra. Alguns problemas podem ser sanados antes da escritura. Outros podem justificar retenção de parte do preço, obrigação contratual, condição suspensiva ou garantia adicional. Existem situações em que a recomendação jurídica poderá ser não prosseguir, mas a decisão passa a ser informada.
Quanto maior o patrimônio, maior deve ser a qualidade da decisão
Em uma aquisição de elevado valor, uma contingência de poucos pontos percentuais pode significar centenas de milhares de reais. O trabalho preventivo representa parcela pequena diante do patrimônio protegido. O melhor litígio imobiliário continua sendo aquele que uma boa estruturação conseguiu evitar.
Referências oficiais
- Lei nº 13.097/2015 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm
- Código Civil — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário e proteção patrimonial.
Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das particularidades de cada caso e não substitui análise jurídica individualizada.
Sobre o autor
Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional, Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor, Empresarial e Contratos. É graduado em Direito (2000), mestre em Educação e também corretor de imóveis (CRECI), o que lhe permite enxergar a operação imobiliária tanto pelo lado jurídico quanto pelo lado da negociação e do mercado. Atua na análise prévia de compra e venda, elaboração e revisão de contratos, regularização de imóveis e solução de conflitos imobiliários.
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