Atrasar as parcelas do financiamento da casa própria é uma situação que atinge muitas famílias, e a pergunta mais comum é: o banco pode tomar o meu imóvel? Na maior parte dos financiamentos, o imóvel fica em alienação fiduciária, uma garantia em que a propriedade permanece com o credor até o pagamento total da dívida. Por isso, o atraso pode levar, depois de um procedimento previsto em lei, à retomada do imóvel e ao leilão. Este artigo explica, de forma didática, cada etapa e o que pode ser feito, e reforça desde já: como os prazos são curtos e as consequências são graves, a orientação de um advogado deve ser buscada logo no início.

Etapa 1: o atraso e a intimação

Segundo o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, vencida a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o devedor, a propriedade é consolidada em nome do credor. Antes disso, a pedido do credor, o oficial do Registro de Imóveis intima o devedor para pagar, em 15 dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, penalidades, encargos legais, tributos, cotas condominiais e despesas de cobrança e de intimação. A lei admite que o contrato preveja um prazo de carência antes da intimação; se não houver previsão, esse prazo é de 15 dias.

A intimação é pessoal e deve advertir que, sem o pagamento, a propriedade será consolidada e o imóvel levado a leilão. Pode ser feita pelo oficial do registro, por correio com aviso de recebimento ou por oficial de Títulos e Documentos.

Não recebi a intimação: ela é válida?

É frequente o devedor alegar que nunca foi intimado. A lei traz regras para as situações em que a pessoa não é encontrada: depois de tentativas frustradas e havendo suspeita de ocultação, a intimação pode ser feita a familiar ou vizinho e, em condomínios com controle de acesso, ao porteiro. Se o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, a intimação pode ser feita por edital. O devedor tem o dever de informar mudança de endereço, por isso manter os dados atualizados junto ao credor é uma proteção.

O STJ já tratou do tema. Em decisão da Terceira Turma noticiada em 02/08/2021 (REsp 1.906.475, relatora ministra Nancy Andrighi), entendeu-se que a intimação por edital é nula se o credor não comprovar, antes da publicação, que esgotou as formas de localizar o devedor, e que a nulidade contamina o procedimento de execução extrajudicial, inclusive a consolidação da propriedade. Ou seja, a falha na intimação pode ser discutida, mas isso depende da análise dos documentos do caso.

Etapa 2: pagar para salvar o contrato

Se o devedor pagar dentro do prazo, a mora é purgada e o contrato prossegue. Para financiamento de imóvel residencial, o artigo 26-A, parágrafo 2º, da lei, na redação da Lei nº 14.711/2023, permite que o devedor pague as parcelas vencidas e as despesas previstas até a averbação da consolidação da propriedade, e o contrato convalesce. Já o STJ, em decisão da Terceira Turma noticiada em 11/05/2023 (REsp 2.007.941), entendeu que, consolidada a propriedade em nome do credor, não é possível purgar a mora, restando ao devedor o direito de preferência para comprar o imóvel. O momento do pagamento, portanto, é decisivo, e verificar a data da averbação na matrícula é um dos primeiros passos.

Etapa 3: consolidação e leilão

Sem o pagamento, o oficial averba a consolidação na matrícula, mediante prova do pagamento do imposto de transmissão. Consolidada a propriedade, o credor deve promover o leilão público em 60 dias, contados do registro da consolidação. Havendo segundo leilão, ele ocorre 15 dias depois, quando o maior lance do primeiro for inferior ao valor do imóvel fixado no contrato. As datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor pelos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico. O STJ (Quarta Turma, REsp 1.733.777, relatora ministra Isabel Gallotti, notícia de 14/11/2023) entendeu que a intimação do devedor sobre a data do leilão só se tornou obrigatória com a Lei nº 13.465/2017.

O que fazer depois que o imóvel foi para leilão

  • Exercer o direito de preferência. Da averbação da consolidação até o segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para comprar o imóvel pelo valor da dívida, despesas, tributos pagos e custos de nova aquisição, nos termos do artigo 27, parágrafo 2º-B.
  • Conferir a regularidade do procedimento. Examinar se a intimação foi válida, se os prazos foram cumpridos e se as datas dos leilões foram comunicadas.
  • Acompanhar o saldo. Vendido o imóvel, o credor deve entregar ao devedor o saldo que sobrar, após as deduções legais, em 5 dias. Se o valor não bastar, o devedor pode permanecer responsável pelo saldo remanescente.
  • Atentar para a desocupação. O STJ (Terceira Turma, REsp 2.092.980, notícia de 05/07/2024) entendeu que, consolidada a propriedade, o credor pode ajuizar ação de reintegração de posse sem aguardar os leilões, e a lei prevê taxa de ocupação desde a consolidação.

Quando procurar um advogado

O ideal é procurar assim que surgir o primeiro atraso relevante ou, no mais tardar, ao receber a intimação, porque o prazo de 15 dias é curto e a possibilidade de purgar a mora pode se encerrar com a consolidação. Um advogado pode examinar o contrato, a matrícula e os documentos da intimação, negociar com o credor e, quando cabível, buscar medidas judiciais, como a discussão da validade da intimação ou do procedimento. Também vale levar ao atendimento o contrato de financiamento, a matrícula atualizada, as notificações recebidas e os comprovantes de pagamento.

Conclusão

O financiamento atrasado tem um caminho previsto em lei, com etapas, prazos e direitos que mudam o resultado para o devedor. Agir cedo, guardar documentos e manter o endereço atualizado são medidas simples que fazem diferença. Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Para conhecer a atuação do escritório, veja a página de Direito Imobiliário e o artigo sobre compra de imóvel de vendedor endividado.

Referências oficiais

  • Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, artigos 26, 26-A e 27, com alterações da Lei nº 14.711/2023. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm, acesso em 14/10/2026.
  • STJ, REsp 1.906.475, Terceira Turma, notícia de 02/08/2021. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/02082021-Intimacao-do-devedor-fiduciante-por-edital-e-nula-se-nao-forem-esgotados-todos-os-outros-meios-previamente.aspx
  • STJ, REsp 2.007.941, Terceira Turma, notícia de 11/05/2023. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/11052023-Para-a-Terceira-Turma–consolidada-a-propriedade-em-nome-do-credor–nao-e-possivel-a-purgacao-da-mora.aspx
  • STJ, REsp 1.733.777, Quarta Turma, notícia de 14/11/2023. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/14112023-Intimacao-do-devedor-fiduciante-sobre-data-do-leilao-so-se-tornou-obrigatoria-apos-2017–decide-Quarta-Turma.aspx
  • STJ, REsp 2.092.980, Terceira Turma, notícia de 05/07/2024. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/05072024-Acao-de-reintegracao-de-posse-de-imovel-com-alienacao-fiduciaria-nao-exige-previa-realizacao-de-leiloes.aspx

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Médico e da Saúde e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e instituições de ensino. Atua na orientação jurídica de compradores, imobiliárias e investidores em financiamentos, alienação fiduciária e leilões de imóveis.

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