Quando o condomínio ajuíza a execução de cotas em atraso, é comum que a planilha inclua, além da dívida, os honorários que o condomínio pagou ao seu advogado. Muitas convenções condominiais trazem uma cláusula expressa nesse sentido, e síndicos e administradoras costumam entender que ela basta. Em novembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça noticiou uma decisão que mostra que não é bem assim, e em outubro de 2026 o tema voltou à pauta da corte sob um novo regime. Este artigo organiza o que já está decidido, o que ainda está em aberto e o que fazer na prática.

O que o STJ decidiu em 2025

A Terceira Turma do STJ, em recurso relatado pela ministra Nancy Andrighi (REsp 2.187.308), analisou um caso em que um condomínio executava uma construtora por cotas em atraso. O juízo de primeiro grau havia excluído do valor da causa os honorários contratuais do advogado do condomínio, mas o tribunal estadual determinou que fossem incluídos. No STJ, prevaleceu a tese de que o condomínio não pode incluir na execução de cotas o valor dos honorários contratuais de seu advogado, mesmo que a convenção condominial preveja essa inclusão.

Segundo a notícia oficial do tribunal, a corte distinguiu os honorários sucumbenciais, que são pagos pela parte que perde a ação, dos contratuais, que resultam do ajuste livre entre cliente e advogado e não se confundem com as despesas processuais. Registrou ainda que a obrigação condominial tem natureza de direito real e decorre da propriedade, é uma obrigação própria da coisa (propter rem), e que o artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil prevê como penalidades para o condômino inadimplente a multa, os juros de mora e a correção monetária, sem autorizar a inclusão de outras despesas no cálculo da dívida.

Por que a convenção não resolve

A convenção condominial tem força de norma interna, mas não pode criar encargos que a lei não prevê para a cobrança de cotas. O raciocínio do STJ foi que a ausência de previsão legal impede a inclusão dos honorários contratuais, independentemente do que diga a convenção. Em termos práticos, uma cláusula que transfira ao condômino inadimplente os honorários contratuais do condomínio corre o risco de não ser aplicada na execução.

A Terceira Turma também afastou a aplicação de precedente sobre contratos empresariais, nos quais a autonomia da vontade pode permitir que as partes combinem a transferência de honorários à parte contrária. Para o tribunal, essa lógica não se transpõe às obrigações condominiais.

O tema ainda não está encerrado

Em sessão virtual encerrada em 7 de outubro de 2026, a Segunda Seção do STJ reconheceu, por unanimidade, a relevância de uma questão sobre o assunto (REsp 2.273.471, relator ministro Sérgio Kukina). Foi a primeira relevância admitida em sessão virtual sob o novo regime de filtro dos recursos especiais. A questão submetida é se o condomínio pode cobrar do condômino os honorários contratuais gastos com a ação judicial de cobrança de débitos condominiais, e se há diferença jurídica entre esses honorários e os da atuação extrajudicial para cobrar a dívida.

Os recursos especiais e agravos sobre o tema ficam suspensos nos tribunais locais e no STJ até o julgamento do mérito, que ocorrerá em sessão presencial, quando será fixada a tese. A notícia do tribunal registra que o Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu, em incidente próprio, que os honorários contratuais da ação judicial não podem ser incluídos, mas considerou legítima a cobrança dos honorários da atuação extrajudicial, e que o Ministério Público Federal apontou divergência em ao menos cinco tribunais estaduais e um tribunal regional federal. Ou seja, a distinção entre cobrança judicial e extrajudicial é justamente o ponto que a corte deverá definir.

Orientações práticas para condomínios e administradoras

  • Não tratar a cláusula da convenção como garantia de reembolso. Ao calcular a dívida, separar com clareza principal, multa, juros e correção, que têm base legal, de qualquer valor de honorários contratuais.
  • Aguardar a tese a ser fixada antes de embutir honorários contratuais em ações já em curso, avaliando caso a caso o risco de impugnação e de eventual redução do valor da causa.
  • Documentar a cobrança extrajudicial, com notificações e comprovantes, porque a distinção entre atuação judicial e extrajudicial poderá ser relevante.
  • Revisar a convenção e o regimento interno com orientação jurídica, para evitar cláusulas que prometam o que a lei pode não autorizar.

Orientações para o condômino cobrado

Quem recebe uma cobrança que inclui honorários contratuais deve conferir o demonstrativo do débito e verificar quais parcelas decorrem da lei. Se a execução já foi ajuizada, é possível discutir o valor, observando o prazo e a via processual adequados, conforme o caso. Pagar o principal em atraso e discutir o excedente é uma estratégia que exige análise do processo, porque cada passo tem consequências diferentes.

Para imobiliárias e administradoras, a lição é a mesma: ao orientar condomínios e proprietários sobre cobrança, convém explicar que a cláusula convencional não é suficiente e que a jurisprudência ainda está se consolidando.

Conclusão

Hoje, a orientação mais segura é que honorários contratuais não integrem a execução de cotas condominiais, ainda que a convenção os preveja, enquanto o STJ não fixar tese diferente na questão agora admitida. Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Para conhecer a atuação do escritório na área, veja a página de Direito Imobiliário e o artigo sobre locação por temporada em condomínio.

Referências oficiais

  • STJ, notícia de 04/11/2025: Honorários contratuais de advogado não podem ser incluídos em execução de cotas condominiais (REsp 2.187.308, Terceira Turma). https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/04112025-Honorarios-contratuais-de-advogado-nao-podem-ser-incluidos-em-execucao-de-cotas-condominiais.aspx, acesso em 14/10/2026.
  • STJ, notícia de 07/10/2026: STJ define primeira relevância reconhecida em sessão virtual (REsp 2.273.471, Segunda Seção). https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/07102026-cobranca-de-honorarios-por-condominios-stj-define-primeira-relevancia-reconhecida-em-sessao-virtual.aspx, acesso em 14/10/2026.

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Médico e da Saúde e Direito Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e instituições de ensino. Atua na orientação jurídica de condomínios, condôminos, administradoras e imobiliárias em conflitos de cobrança e contratos.

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