Em uma operação imobiliária milionária, uma diferença percentual relativamente pequena na base de cálculo do ITBI pode representar valor expressivo. Por isso, a forma como o imposto é calculado merece atenção antes da escritura.
O Tema 1.113 do STJ
A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 1.113 e estabeleceu três pontos centrais: a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; ela não está vinculada à base de cálculo do IPTU; e o valor declarado na transação possui presunção de compatibilidade com o mercado, que pode ser afastada pelo Fisco mediante procedimento administrativo próprio.
O STJ também fixou que o Município não pode arbitrar previamente a base do ITBI simplesmente utilizando valor de referência estabelecido unilateralmente.
Isso significa que qualquer preço declarado deve ser aceito?
Não. O próprio precedente admite que a Administração Tributária questione o valor quando existirem fundamentos para isso. A diferença é procedimental: a presunção não deve ser afastada simplesmente pela imposição automática de uma tabela unilateral.
Por que isso importa em imóveis de luxo?
Quanto maior o valor do bem, maior pode ser a repercussão econômica de uma divergência de avaliação. Antes de recolher valores relevantes ou judicializar a discussão, é necessário comparar preço efetivo, realidade mercadológica, legislação municipal e procedimento adotado pelo Município.
Na consulta oficial do STJ, o Tema 1.113 deve ser acompanhado quanto ao respectivo estado processual e eventuais recursos pendentes.
Referências oficiais
- STJ — Tema Repetitivo 1.113 — https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=1113%2F1000&cod_tema_inicial=1113&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T
- Código Tributário Nacional — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário e proteção patrimonial.
Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das particularidades de cada caso e não substitui análise jurídica individualizada.
Sobre o autor
Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional, Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor, Empresarial e Contratos. É graduado em Direito (2000), mestre em Educação e também corretor de imóveis (CRECI), o que lhe permite enxergar a operação imobiliária tanto pelo lado jurídico quanto pelo lado da negociação e do mercado. Atua na análise prévia de compra e venda, elaboração e revisão de contratos, regularização de imóveis e solução de conflitos imobiliários.
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