Uma pergunta recorrente em negociações imobiliárias é aparentemente simples: “Se não existe penhora registrada na matrícula, posso comprar?”. A resposta exige cautela.
A existência ou inexistência de registros na matrícula possui enorme importância, especialmente diante da sistemática brasileira de proteção do terceiro adquirente e da concentração dos atos registrais. Entretanto, determinadas circunstâncias concretas podem justificar investigação mais abrangente.
Fraude à execução
A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento segundo o qual o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. A orientação representa importante proteção aos negócios imobiliários, mas exige atenção às circunstâncias concretas capazes de revelar ciência do risco.
O preço e a estrutura da operação também importam
Operações realizadas por preço manifestamente incompatível com o mercado, pagamentos pouco rastreáveis, urgência incomum do vendedor ou estruturas artificiais podem ampliar o risco jurídico. Em uma aquisição milionária, a análise deve considerar o conjunto econômico e documental do negócio.
Due diligence também é produção preventiva de prova
Uma investigação documental organizada não serve apenas para descobrir problemas. Ela também documenta as cautelas adotadas pelo comprador. Em eventual controvérsia futura, demonstrar uma aquisição regular, economicamente justificável e precedida de diligências pode assumir relevância jurídica.
Referências oficiais
- Súmula 375/STJ — fraude à execução — https://arquivocidadao.stj.jus.br/index.php/sumula-375
- Lei nº 13.097/2015 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm
Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário e proteção patrimonial.
Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das particularidades de cada caso e não substitui análise jurídica individualizada.
Sobre o autor
Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional, Direito Médico e da Saúde, Direito Civil e do Consumidor, Empresarial e Contratos. É graduado em Direito (2000), mestre em Educação e também corretor de imóveis (CRECI), o que lhe permite enxergar a operação imobiliária tanto pelo lado jurídico quanto pelo lado da negociação e do mercado. Atua na análise prévia de compra e venda, elaboração e revisão de contratos, regularização de imóveis e solução de conflitos imobiliários.
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