Quem planeja abrir uma faculdade costuma começar pelo imóvel: comprar, construir ou alugar? A escolha afeta o custo, o cronograma e, sobretudo, a segurança jurídica do projeto. O imóvel é exigido no processo de credenciamento perante o Ministério da Educação, será visitado por avaliadores do Inep e precisa permanecer à disposição da instituição durante toda a vida regulatória da faculdade. Por isso, a análise do imóvel e do contrato de locação deve acontecer antes de qualquer investimento em obras ou em enxoval acadêmico.

O que o decreto do credenciamento exige quanto ao imóvel

O Decreto nº 9.235/2017, que dispõe sobre o exercício das funções de regulação, supervisão e avaliação das instituições de educação superior, com alterações introduzidas pelo Decreto nº 12.456/2025, estabelece no art. 20 os documentos do pedido de credenciamento. Quanto à instituição, o inciso II exige, entre outros, o comprovante de disponibilidade e regularidade do imóvel (alínea “e”), o plano de garantia de acessibilidade, em conformidade com a legislação, acompanhado de laudo técnico emitido por profissional ou órgão público competentes (alínea “f”), e o atendimento às exigências legais de segurança predial, inclusive plano de fuga em caso de incêndio, atestado por laudo específico emitido por órgão público competente (alínea “g”). O pedido de autorização de curso também exige comprovante de disponibilidade do imóvel (art. 43, inciso IV).

Na leitura do decreto, três ideias se destacam. A primeira é que o imóvel precisa estar juridicamente à disposição da instituição, seja por propriedade, seja por outro título, como a locação. A segunda é que não basta a disponibilidade: o decreto fala em regularidade, e a análise documental deve alcançar matrícula, situação cadastral e as licenças e laudos exigidos para o funcionamento da atividade. A terceira é que acessibilidade e segurança predial não são questões acessórias, porque dependem de laudos específicos que integram o próprio pedido.

Há ainda uma regra relevante para quem pensa em compartilhar instalações. O art. 20, § 6º, incluído pelo Decreto nº 12.456/2025, veda o compartilhamento da sede com outra instituição de educação superior. Em estruturas societárias com mais de uma mantida, é preciso observar essa vedação no desenho dos imóveis.

O que o PDI deve prever sobre infraestrutura

O plano de desenvolvimento institucional deve conter, entre seus elementos mínimos, a infraestrutura física e as instalações acadêmicas (art. 21, inciso IX). Quanto à biblioteca, o PDI especifica o acervo bibliográfico físico, virtual ou ambos, as formas de atualização e expansão, com correlação pedagógica com os cursos previstos, e o espaço físico para estudos, o horário de funcionamento, o pessoal técnico-administrativo e os serviços oferecidos. Quanto aos laboratórios, devem constar as instalações, os equipamentos e os recursos tecnológicos existentes e a serem adquiridos, com a correlação pedagógica com os cursos e programas previstos. O imóvel escolhido precisa, portanto, comportar o que o PDI promete, e não apenas o que cabe no orçamento inicial.

Sede não é polo

É frequente a confusão entre sede, campus fora de sede e polo. Em linhas gerais, a sede é o endereço principal da instituição credenciada. O decreto trata do campus fora de sede como figura que centros universitários e universidades podem solicitar, em Município diverso da abrangência do credenciamento em vigor e no mesmo Estado da sede (art. 31), e veda a oferta de curso presencial em unidade fora da sede sem o prévio credenciamento do campus fora de sede e autorização específica do curso (art. 33). Já o polo, em linhas gerais, é a unidade em que se realizam as atividades presenciais da oferta a distância, e o decreto exige, no pedido de autorização, a consonância da infraestrutura física, tecnológica e de pessoal dos polos de educação a distância do curso, quando for o caso (art. 43, inciso II).

Na prática, quem abre uma faculdade com um imóvel na sede não adquire, por isso, o direito de ofertar cursos presenciais em outro endereço, nem de instalar polos livremente. Cada unidade tem requisitos e regime próprios, e o contrato de locação deve refletir exatamente qual endereço é a sede e para qual finalidade cada imóvel será usado.

E o imóvel alugado: qual é o prazo adequado?

No texto do decreto, o MEC exige a disponibilidade e a regularidade do imóvel, mas não há prazo mínimo de locação fixado em anos. Um manual do sistema e-MEC, de dezembro de 2015, anterior ao regime atual, indicava que o contrato de locação de imóvel de terceiros, em nome da mantenedora, deveria ter prazo de vigência cobrindo, no mínimo, o primeiro ano de oferta dos cursos, mas esse documento não deve ser tomado como regra vigente, e a conferência dos requisitos atuais no sistema e-MEC, no momento do protocolo, é indispensável.

Assim, a definição do prazo é uma decisão de proteção do investimento, e não apenas de atendimento ao MEC. Faculdade exige obras, adaptações, laboratórios, acessibilidade e anos para formar a primeira turma e consolidar o curso. A Lei do Inquilinato oferece balizas úteis para pensar o prazo:

  • o direito à renovação compulsória da locação exige, entre outros requisitos cumulativos, contrato escrito, por prazo determinado, com prazo mínimo de cinco anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos), e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos, e a ação renovatória deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores ao fim do contrato (art. 51 e § 5º), e a aplicação desse direito à mantenedora deve ser analisada caso a caso;
  • nas locações de imóveis utilizados por estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser rescindido nas hipóteses do art. 9º ou se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que resulte em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil (art. 53); essa proteção depende de a instituição estar autorizada e fiscalizada, de modo que, antes do credenciamento, o contrato precisa ser sólido por seus próprios termos;
  • no despejo de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, o juiz dispõe de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano (art. 63, § 2º);
  • se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula (art. 8º);
  • contratos de dez anos ou mais dependem de vênia conjugal quando o locador for pessoa casada (art. 3º).

Como recomendação profissional, e não como exigência do MEC, é prudente que o contrato seja escrito, por prazo determinado e de, no mínimo, cinco anos, com a possibilidade de prorrogação, e que o prazo seja alinhado ao cronograma do PDI e ao horizonte de amortização das obras. A cláusula de vigência em caso de alienação e a averbação do contrato na matrícula merecem atenção especial, porque protegem a instituição contra a venda do imóvel a terceiro.

Cláusulas que o contrato de locação deve conter

O contrato deve declarar expressamente a finalidade de instituição de ensino superior, de modo a evitar a discussão sobre o uso convencionado, e indicar o locatário como a mantenedora, já que o comprovante de disponibilidade deve guardar coerência com o pedido. Convém prever quem providencia as licenças, os laudos de acessibilidade e de segurança predial, com prazos e custos, bem como a autorização expressa do locador para as obras necessárias e a indenização das benfeitorias, já que a lei permite que o contrato disponha de modo diverso sobre esse tema (art. 35). Também é recomendável tratar de reajuste, multa por devolução antecipada, condições de sublocação, cessão e uso por mais de uma mantida, garantia e condições de retomada. Se houver risco de o pedido de credenciamento ser indeferido, convém prever o que acontece com o contrato, para que a mantenedora não fique obrigada a pagar aluguel por anos por um imóvel que não poderá usar.

O que o novo instrumento de avaliação do Inep considera

A avaliação externa in loco é feita pelo Inep com base em instrumentos do Sistema Nacional de Avaliação da Educação Superior (Sinaes). O instrumento de avaliação institucional externa publicado em outubro de 2017 estrutura-se em eixos, entre os quais o de infraestrutura. O Inep abriu, em junho de 2026, consulta pública sobre a proposta de revisão do instrumento institucional, organizada nos eixos de planejamento e avaliação institucional, responsabilidade social e compromisso com os objetivos de desenvolvimento sustentável, desenvolvimento institucional e políticas acadêmicas, políticas de gestão e infraestrutura. Segundo a imprensa especializada, a proposta ainda estava em fase de consolidação após a consulta, e sua implementação dependeria de publicação pelo Inep.

Até 19 de outubro de 2026, não foi possível confirmar, em fonte oficial, a publicação do instrumento definitivo com os indicadores de infraestrutura detalhados, e por isso não se descrevem aqui critérios ainda não oficializados. Na prática, o que se deve esperar é que a visita avalie se as instalações e a infraestrutura físicas, a biblioteca, os laboratórios, a acessibilidade e a segurança correspondem ao que o PDI e o projeto do curso prometem, e a recomendação é preparar o imóvel conforme o decreto e o PDI, acompanhando no portal do Inep o instrumento aplicável ao seu processo.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia presta assessoria jurídica a instituições de ensino superior, com análise documental de imóveis, elaboração e revisão de contratos de locação e acompanhamento de processos regulatórios, em consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Conheça a página de Direito Educacional e leia também os artigos sobre atos autorizativos no e-MEC e sobre imóvel residencial alugado para fins comerciais.

Referências oficiais

  • Decreto nº 9.235, de 15 de dezembro de 2017, arts. 20, 21, 31, 33 e 43, com alterações do Decreto nº 12.456/2025 — texto compilado, Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/decreto/d9235.htm
  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 3º, 8º, 35, 51, 53 e 63 — texto compilado, Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
  • Ministério da Educação, Seres, Manual para preenchimento de processos de autorização de cursos de graduação na modalidade presencial, dezembro de 2015 (documento anterior ao regime vigente, citado apenas como referência histórica), acessado em 19/10/2026: https://emec.mec.gov.br/documentospublicos/Manuais/40.pdf
  • Inep, consulta pública sobre o novo Instrumento de Avaliação Institucional Externa (junho de 2026), noticiada por Semesp, em 16/06/2026: https://www.semesp.org.br/juridica-educacional-news/2026/06/16/consulta-publica-do-inep-sobre-o-instrumento-de-avaliacao-institucional-externa-do-sinaes/

Cioccari Advocacia — Direito Educacional.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em direito educacional, direito imobiliário, direito médico e da saúde e direito civil. Tem mais de 25 anos de atuação na educação, é mestre em Educação e vice-presidente da Comissão de Direito Educacional da OAB Ribeirão Preto. Presta assessoria jurídica a faculdades e atua na orientação de mantenedoras em regulação, contratos e imóveis.

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