Um cenário frequente no mercado de locações: o imóvel tem uso residencial, é divulgado para locação e o interessado informa que pretende instalar ali um consultório, um escritório ou uma pequena loja. A negociação avança, o contrato é assinado e só depois surgem as perguntas incômodas. A atividade pode funcionar naquele endereço? Quem solicita o alvará ou a licença? Quem paga as adaptações? E, ao final da locação, quem devolve o imóvel às condições residenciais? A lei oferece algumas respostas, mas deixa a maior parte da divisão de tarefas para o contrato.

Destinação do imóvel: o ponto de partida da relação

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) impõe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e manter a forma e o destino do imóvel durante a locação (art. 22, incisos I e III). O locatário, por sua vez, deve servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza do bem e com o fim a que se destina (art. 23, inciso II). O Código Civil segue a mesma lógica: o locador deve entregar a coisa em estado de servir ao uso a que se destina e mantê-la nesse estado pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário (art. 566, inciso I), e o locatário deve servir-se da coisa para os usos convencionados ou presumidos (art. 569, inciso I).

A palavra decisiva é “convencionado”. Se o contrato declara que o imóvel será usado para fins comerciais, essa finalidade passa a integrar o ajuste. Se o contrato silencia, discute-se o uso presumido, e um imóvel residencial presume-se destinado à moradia. É nesse silêncio que nascem os conflitos, porque cada parte passa a defender a leitura mais favorável a si.

A divulgação do imóvel e o que ela promete

O anúncio faz parte da formação do contrato. O Código Civil estabelece que a proposta obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio ou das circunstâncias do caso (art. 427), e que os contratantes devem guardar, na conclusão e na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé (art. 422). Na prática, um anúncio que sugere aptidão do imóvel para atividade comercial, sem que o uso esteja regular perante o município, pode gerar alegação de informação inadequada e discussão sobre responsabilidade do proprietário e da imobiliária.

Por isso, imobiliárias e proprietários devem ser precisos: divulgar o imóvel conforme sua classificação e seus documentos, evitar expressões como “ideal para consultório” sem verificação prévia e registrar por escrito o que foi informado ao interessado. Em contrapartida, o interessado que pretende exercer atividade empresarial ou profissional deve consultar a situação do imóvel antes de assinar, em vez de presumir que o anúncio resolve a questão.

Licenças, zoneamento e o papel do município

A Constituição atribui aos Municípios a promoção do adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, inciso VIII). É a legislação municipal, portanto, que define em que zonas e em que condições cada atividade pode funcionar e quais licenças são exigidas. O contrato de locação não substitui essa autorização e nenhuma cláusula entre particulares torna regular um uso que o município não admite naquele local.

Ao ler os arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato, que enumeram os deveres do locador e do locatário, não se encontra atribuição expressa a nenhuma das partes para obter licença de funcionamento ou promover a alteração do uso junto ao município. Essa lacuna significa que a divisão deve ser definida no contrato. Uma estrutura possível é o locatário, que explorará a atividade, requerer a licença correspondente, enquanto o proprietário fornece documentos do imóvel e as autorizações que dependam dele, sempre com prazo, custos e consequências previstos por escrito. Outra é o proprietário regularizar o uso antes da entrega, o que tende a justificar condições diferentes de aluguel e de prazo. O que não se recomenda é deixar o assunto para depois da assinatura.

Condomínio: a convenção também manda

Em edifícios e condomínios, o Código Civil impõe ao condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores ou aos bons costumes (art. 1.336, inciso IV). E o locatário é obrigado a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (Lei nº 8.245/1991, art. 23, inciso X). Assim, mesmo com autorização do município, a convenção pode vedar a atividade pretendida. A consulta à convenção deve preceder a assinatura.

Obras, adaptações e devolução do imóvel

Adaptar um imóvel residencial para uso comercial costuma exigir obras. O locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, inciso VI). Quanto às benfeitorias, salvo expressa disposição contratual em contrário, as necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção (art. 35); as voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). A expressão “salvo expressa disposição contratual em contrário” mostra que o contrato pode, e deve, regular quem paga e quem fica com cada adaptação.

Na devolução, o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, inciso III). Se o imóvel era residencial e passou por adaptações comerciais, convém que o contrato indique, desde o início, se o retorno às condições residenciais será exigido, quem arcará com o custo e em que prazo. Sem essa previsão, a discussão tende a terminar em perícia.

Quando o uso muda, muda o regime da locação

A finalidade do contrato tem efeitos jurídicos. Na locação residencial, quando o contrato é verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses, vale o art. 47, que prorroga a locação por prazo indeterminado e limita as hipóteses de retomada. Nas locações não residenciais, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo, independentemente de notificação (art. 56), e o locatário de imóvel destinado ao comércio pode ter direito à renovação, desde que presentes, cumulativamente, contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos (art. 51). A lei ainda considera não residencial a locação em que o locatário é pessoa jurídica e o imóvel se destina ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados (art. 55).

Por isso, um contrato residencial usado de fato para fins comerciais, ou um contrato comercial firmado sobre imóvel que continua cadastrado como residencial, pode gerar controvérsia sobre qual regime se aplica, sobre garantias, prazos e possibilidade de renovação. Alinhar finalidade contratual, uso real e documentação do imóvel é medida de prevenção.

Descumprimento e consequências

A infração legal ou contratual é fundamento para o desfazimento da locação (art. 9º, inciso II), e o locador que pretende reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do término da locação, deve ajuizar ação de despejo (art. 5º). O locatário, por sua vez, deve entregar imediatamente ao locador qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele (art. 23, inciso VII), hipótese em que podem se enquadrar notificações do poder público sobre o uso do imóvel. Se o uso comercial não for admitido, o conflito pode envolver pedido de desocupação, perdas e danos e discussão sobre a devolução de valores gastos em adaptações.

Quem faz o quê: o que o contrato deve prever

Resumindo a lógica: a lei fixa deveres gerais de destinação, uso, devolução e benfeitorias, mas não distribui expressamente a obtenção de licenças. O contrato deve, no mínimo, declarar a finalidade da locação, indicar a situação do imóvel perante o município e o condomínio, atribuir a uma das partes a obtenção das licenças e fixar prazos, custos e consequências do indeferimento; autorizar por escrito as obras e dispor sobre benfeitorias e sua indenização; prever a reversão ao uso residencial, se for o caso; e esclarecer se o aluguel e o prazo consideram o período necessário à regularização.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia atua na elaboração e revisão de contratos de locação, na análise documental de imóveis e na orientação preventiva de proprietários e imobiliárias, com consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Conheça a página de Direito Imobiliário e, sobre temas relacionados, leia os artigos sobre demora na emissão de alvará e licenças e locação residencial com prazo inferior a 30 meses.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 5º, 9º, 22, 23, 35, 36, 47, 51, 55 e 56 — texto compilado, Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
  • Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 422, 427, 566, 569 e 1.336, inciso IV — Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
  • Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 30, inciso VIII — Planalto, acessado em 19/10/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em direito imobiliário, direito médico e da saúde, direito educacional e direito civil. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias, clínicas e faculdades. Atua na orientação jurídica de proprietários, imobiliárias e locatários em contratos de locação, uso do imóvel e regularização documental.

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