Dinheiro não protege ninguém de um erro de contrato. Quem compra um imóvel caro costuma achar que o preço pago já é uma espécie de garantia, e os casos de pessoas famosas mostram o contrário. Nas reportagens a que tivemos acesso, o problema quase nunca está na casa em si. Está no que ninguém conferiu antes: o registro, as dívidas de quem vendeu, a origem do direito que se estava comprando.

Vamos a quatro situações noticiadas pela imprensa e depois ao que elas ensinam. Uma observação antes: são casos tal como relatados em reportagens, alguns ainda em andamento, e não temos acesso aos autos. Por isso não dizemos quem tem razão em nenhum deles. O interesse aqui é didático.

Ivete Sangalo: comprou em 2017 e o imóvel foi penhorado em 2024

Segundo o Bahia Notícias e o Portal Tela, a cantora comprou um imóvel em Salvador por contrato firmado em 2017. Em agosto de 2024, o bem foi penhorado por causa de uma dívida ligada ao antigo proprietário. Ou seja, ela não devia nada, mas o imóvel respondia a uma cobrança contra quem tinha vendido.

Em janeiro de 2025, o juiz George James Costa Vieira, da 4ª Vara Cível de Salvador, cancelou a penhora por meio de liminar, reconhecendo indícios de que a compra foi legítima e anterior à restrição. Em 2026, a mesma decisão voltou às manchetes por outro motivo: o juiz atribuiu as custas do processo à cantora, por entender que a ação só foi necessária porque a situação do imóvel não tinha sido regularizada. A defesa sustenta que a compra foi feita de boa-fé. O processo segue em andamento, segundo as reportagens.

A lição jurídica é antiga. O Código Civil (artigo 1.245) diz que a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e que, enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo havido como dono. O comprador sem registro não fica desamparado: a Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro com base na posse que vem do compromisso de compra e venda, ainda que sem registro. Mas ele precisa entrar com um processo, provar sua versão e, como o caso mostra, pode arcar com custos.

Richarlison: direitos de ocupação sobre um imóvel da União

O caso do jogador envolve uma mansão avaliada em cerca de R$ 10 milhões na Ilha Comprida, em Angra dos Reis (RJ). Segundo o jornal Estado de Minas, a empresa de Richarlison adquiriu, em 2020, os direitos de ocupação do imóvel, que seria área da União. A outra parte, representada pelo advogado Willer Tomaz, defende que o direito já lhe pertencia por registros regularizados junto à União, e a disputa terminou em posse para ele. Em junho de 2025, a Terceira Turma do STJ negou provimento ao recurso (Agravo em Recurso Especial 2.806.596), conforme noticiou o Conjur.

Um detalhe merece atenção: o STJ aplicou as Súmulas 5 e 7, que impedem rever cláusulas contratuais e reexaminar fatos e provas em recurso especial. Isso significa que o tribunal não decidiu de novo quem tinha o melhor direito. Richarlison, por sua vez, disse publicamente que gastou cerca de R$ 10 milhões e perdeu a posse. Para quem compra, o aprendizado é prático: antes de pagar, é preciso entender o que exatamente se está adquirindo. Propriedade, posse e direito de ocupação são coisas diferentes, e em área pública a cadeia de direitos exige uma análise própria.

Marcelinho Carioca: a dívida de condomínio que acompanha o imóvel

Segundo levantamento do portal Band, um apartamento de mais de 500 m² do ex-jogador, na Mooca, em São Paulo, foi a leilão por uma dívida de condomínio que chegou a quase R$ 2,5 milhões, com processo em curso desde 2004. A defesa contestou o valor e alegou juros abusivos. Aqui o ex-jogador era o devedor, e não o comprador, mas o episódio ilustra um ponto que pesa na compra: o artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Dívida condominial não some com a mudança de dono.

O que esses casos têm em comum

Nenhum deles começou com um golpe cinematográfico. Começaram com uma compra aparentemente normal e uma conferência que ficou para depois. Há um ponto de equilíbrio importante, que o próprio STJ reconhece. Pela Súmula 375, a fraude à execução depende do registro da penhora do bem vendido ou da prova de má-fé do terceiro que adquiriu. E a Lei 13.097/2015, em seu artigo 54, protege o adquirente quando certas informações (como penhoras, ações e restrições) não estão registradas ou averbadas na matrícula. Mas essa proteção tem limites, depende do caso e raramente evita uma discussão judicial cara e longa. Contar com ela como plano de compra é arriscado.

Due diligence imobiliária: o que conferir antes de pagar

Due diligence é o nome dado à auditoria prévia do negócio. Em linguagem simples: investigar antes de assinar. Uma análise séria costuma passar por estes pontos:

  • Matrícula atualizada do imóvel, para conferir quem é o proprietário, o histórico de transferências, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e outros ônus.
  • Certidões do vendedor (e do cônjuge, quando for o caso), em relação a ações cíveis, execuções, protestos, trabalhistas, fiscais e ações de família.
  • Situação de IPTU, taxas e, em condomínio, a declaração de que não há débitos.
  • Regularidade da construção, do habite-se e da área, e eventual existência de restrições ambientais ou de bem público.
  • Forma do contrato: o que garante o preço pago, o que acontece em caso de evicção, e se a escritura e o registro serão feitos de imediato.

Lembre-se: o registro é o que transforma a compra em propriedade. Escritura sem registro, contrato de gaveta e promessa sem averbação deixam o comprador exposto, como o caso de Salvador ilustra.

Como a assessoria jurídica pode ajudar

A análise prévia custa menos, em tempo e em tensão, do que uma disputa. O escritório atua em Direito Imobiliário na análise da documentação do imóvel e do vendedor, na revisão de contratos de compra e venda e na orientação sobre o registro. Cada caso exige exame individual, e nenhum resultado pode ser prometido. Informações sobre agendamento podem ser obtidas pelo WhatsApp.

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Referências

  • Bahia Notícias, 16/04/2026, matéria sobre custas no processo de Ivete Sangalo (bahianoticias.com.br).
  • Portal Tela, 10/04/2025, sobre a liminar que reverteu a penhora (portaltela.com).
  • Conjur, 17/06/2025, sobre a decisão do STJ na disputa pela mansão em Angra dos Reis (conjur.com.br).
  • Estado de Minas, 07/2026, sobre a mansão de Richarlison (em.com.br).
  • Band, 26/09/2026, levantamento sobre famosos e imóveis (band.com.br).
  • Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.245 e 1.345; Lei 13.097/2015, art. 54 (planalto.gov.br).
  • Súmulas 84 e 375 do STJ (stj.jus.br). Textos lidos em 14/10/2026.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica de um caso concreto.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Educacional e Direito Médico e da Saúde. Atua há mais de 25 anos na educação, é mestre em Educação e vice-presidente da Comissão de Direito Educacional da OAB Ribeirão Preto.

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