Quem possui um imóvel há muitos anos, sem escritura ou com a matrícula ainda em nome de terceiros, costuma ouvir que o único caminho é uma ação judicial longa. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a Lei de Registros Públicos admite que o reconhecimento da usucapião seja pedido diretamente ao cartório de registro de imóveis, sem prejuízo da via judicial. Para imobiliárias, compradores, herdeiros e investidores, entender esse procedimento é decisivo para regularizar patrimônio e reduzir risco em negociações futuras.

A via extrajudicial não é um atalho para quem não preenche os requisitos da usucapião. Ela apenas transfere o exame do pedido para o registrador, exigindo prova documental organizada e o cuidado de não deixar nenhum titular de direito sem ciência. Quando há dúvida sobre a posse, conflito com vizinhos ou irregularidade na documentação, o resultado costuma ser a rejeição do pedido ou o envio do caso ao juiz.

O que a lei prevê para o pedido no cartório

O artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 admite o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que está situado o imóvel. O requerimento deve ser feito pelo interessado, representado por advogado. A presença do advogado não é formalidade acessória: é exigência expressa do texto legal.

O pedido precisa vir instruído com quatro grupos de documentos. O primeiro é a ata notarial, lavrada pelo tabelião, que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme as circunstâncias do caso, nos termos do artigo 384 do Código de Processo Civil. O segundo é a planta e o memorial descritivo, assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e na dos imóveis confinantes. O terceiro são as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente. O quarto é o justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos impostos e das taxas que incidem sobre o imóvel.

Os prazos de posse continuam sendo os do direito material

O procedimento extrajudicial muda o caminho, não o direito. Os requisitos materiais seguem previstos no Código Civil. A usucapião extraordinária, do artigo 1.238, exige posse como sua, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé, com redução para dez anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo. A ordinária, do artigo 1.242, exige posse contínua e incontestada por dez anos, com justo título e boa-fé.

Há ainda modalidades especiais, como a usucapião urbana do artigo 1.240, para área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, possuída por cinco anos ininterruptos e sem oposição para moradia, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural; a rural do artigo 1.239, com área não superior a cinquenta hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família; e a usucapião familiar do artigo 1.240-A, de dois anos, em hipótese específica envolvendo imóvel dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro. Escolher a modalidade correta, e prová-la, é a primeira decisão estratégica do caso.

Etapas e notificações: onde o pedido costuma ser decidido

Autuado o pedido, o registrador prorroga a prenotação até o acolhimento ou a rejeição. Se a planta não tiver a assinatura de algum titular de direito registrado ou averbado na matrícula do imóvel ou na dos confinantes, esse titular é notificado para manifestar consentimento expresso em quinze dias, e a lei interpreta o silêncio como concordância. Se o notificando não for encontrado ou estiver em lugar incerto, o registrador certifica o fato e promove a notificação por edital, publicado duas vezes em jornal local de grande circulação, com quinze dias de prazo cada, também interpretado o silêncio como concordância.

O oficial também dá ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, que têm quinze dias para se manifestar, e publica edital para ciência de terceiros eventualmente interessados, que igualmente podem se manifestar em quinze dias. O registrador pode solicitar ou realizar diligências para esclarecer qualquer ponto de dúvida. Quando o imóvel é unidade autônoma de condomínio edilício, dispensa-se o consentimento dos titulares de direitos nos imóveis confinantes, bastando a notificação do síndico; e, se o confinante contiver condomínio edilício, basta notificar o síndico, sem necessidade de notificar todos os condôminos.

Possíveis resultados e riscos práticos

Encerradas as notificações e diligências, com a documentação em ordem, o oficial registra a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, podendo abrir matrícula, se for o caso. Se a documentação não estiver em ordem, o pedido é rejeitado, e essa rejeição não impede o ajuizamento de ação de usucapião. Em caso de impugnação justificada, o oficial remete os autos ao juízo competente da comarca, e o requerente deve emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. Impugnação injustificada não é admitida pelo registrador, cabendo ao interessado suscitar o procedimento de dúvida. Em qualquer caso, a lei assegura ao interessado a possibilidade de suscitar a dúvida.

Na prática, os principais riscos são previsíveis: posse sem prova documental consistente, divergência entre a área ocupada e a descrição da matrícula, confrontantes que discordam da planta, ausência de ciência de algum titular de direito e escolha equivocada da modalidade de usucapião. Cada um deles pode transformar um procedimento que se pretendia rápido em disputa judicial. Por isso, a análise prévia da matrícula, da cadeia de posse e da planta antes de protocolar o pedido costuma ser o investimento mais seguro.

Por que isso importa para imobiliárias e investidores

Imóveis com matrícula desatualizada, contratos de gaveta ou cadeia dominial interrompida são comuns em carteiras de imobiliárias e em operações de investimento. A regularização por usucapião pode viabilizar financiamento, venda e inventário, mas só se o caso for estruturado desde o início com prova de posse, planta e notificações bem conduzidas. Em negociações, convém avaliar o tema junto com a análise de adjudicação compulsória, que pode ser a via mais adequada quando existe compromisso de compra e venda quitado, e com os cuidados descritos no artigo sobre compra de imóvel em inventário.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio. Conheça também a página de Direito Imobiliário do escritório.

Referências oficiais

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Médico e da Saúde e Educacional. É sócio de imobiliária e presta assessoria jurídica a imobiliárias. Atua na orientação jurídica de imobiliárias, proprietários e investidores em regularização de imóveis, contratos e riscos patrimoniais.

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