Vender um imóvel que está alugado é uma operação comum, mas cheia de armadilhas para proprietários, compradores e imobiliárias. Duas regras da Lei do Inquilinato decidem o resultado: o locatário pode ter direito de preferência para comprar o imóvel e, depois da venda, o novo dono pode ter o direito de retomar o bem. Ignorar qualquer uma delas costuma gerar disputa judicial, indenização e negócio desfeito.

Este texto explica, de forma prática, o que a Lei nº 8.245/1991 prevê, onde estão os riscos e quais cuidados reduzem o problema antes da assinatura da escritura.

O que é o direito de preferência do locatário

Segundo o artigo 27 da Lei do Inquilinato, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve, portanto, comunicar o inquilino antes de fechar com outro interessado. A comunicação pode ser feita por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O conteúdo da comunicação importa tanto quanto o envio. O parágrafo único do artigo 27 exige que ela traga todas as condições do negócio, em especial preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário para exame da documentação. Uma mensagem vaga, que apenas informe a intenção de vender, não cumpre essa finalidade e pode ser questionada depois.

Prazo de 30 dias e aceitação inequívoca

O artigo 28 prevê que a preferência caduca se o locatário não manifestar, de maneira inequívoca, aceitação integral da proposta no prazo de trinta dias. Isso significa que o silêncio, em regra, encerra a preferência, enquanto uma resposta condicionada ou que altere os termos oferecidos não equivale a aceitação.

Se o inquilino aceitar e o proprietário desistir do negócio, o artigo 29 estabelece que o locador responde por perdas e danos, inclusive lucros cessantes. Por isso, a notificação deve ser enviada somente quando a decisão de vender estiver realmente tomada.

Quando a preferência não se aplica

A lei afasta a preferência em hipóteses específicas. O artigo 32 indica que ela não alcança a perda da propriedade ou a venda por decisão judicial, a permuta, a doação, a integralização de capital, a cisão, a fusão e a incorporação. Além disso, o parágrafo único desse artigo trata da propriedade fiduciária e da realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial, nos contratos nele indicados, com exigência de cláusula específica e destacada. Em operações societárias e patrimoniais, essa análise precisa ser feita caso a caso, com leitura do contrato de locação e do título da operação.

Também há regras de concorrência entre pretendentes. O artigo 30 trata da sublocação total, e o artigo 34 estabelece que, havendo condomínio sobre o imóvel, a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. Quando são vendidas várias unidades, o artigo 31 manda considerar o conjunto dos bens.

Consequências de vender sem respeitar a preferência

O artigo 33 permite ao locatário preterido reclamar do alienante perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas da transferência, ficar com o imóvel para si. O pedido de adjudicação deve ser feito no prazo de seis meses contados do registro do ato no cartório de imóveis, e a lei exige que o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação. O parágrafo único admite a averbação com a apresentação de qualquer via do contrato, desde que assinada também por duas testemunhas.

Na prática, o risco para o comprador é real: a aquisição pode ser contestada por quem tinha preferência. E o proprietário, mesmo sem perder o bem, pode ser condenado a indenizar. Para a imobiliária que intermedeia o negócio, o risco é de reputação e de discussão sobre a conduta de orientação prestada às partes.

Cláusula de vigência e denúncia pelo novo proprietário

Há uma segunda frente de atenção, voltada ao comprador. O artigo 8º da Lei do Inquilinato dispõe que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, concedendo noventa dias para a desocupação. A exceção ocorre quando a locação foi ajustada por prazo determinado, o contrato contém cláusula de vigência em caso de alienação e esse contrato está averbado na matrícula.

O artigo 8º ainda prevê que a denúncia deve ser feita no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso; passado esse prazo sem manifestação, presume-se a concordância na manutenção da locação. Quem compra imóvel locado para uso próprio ou para reorganizar o investimento precisa, portanto, controlar esse prazo desde o primeiro dia.

Cuidados práticos antes de vender ou comprar um imóvel alugado

  • Conferir o contrato de locação, seu prazo, eventuais aditivos e se há cláusula de vigência e averbação na matrícula.
  • Verificar se há sublocação, condomínio sobre o imóvel ou outro pretendente com preferência.
  • Enviar a comunicação ao inquilino com todas as condições do negócio e guardar a prova da ciência.
  • Aguardar o prazo de trinta dias antes de negociar em definitivo com terceiros, ou condicionar o negócio ao decurso do prazo.
  • Examinar a matrícula atualizada e os demais riscos do imóvel, como em uma análise documental prévia completa.
  • Planejar, no caso do comprador, a estratégia de manter o contrato ou de denunciá-lo dentro do prazo legal.

Conclusão

A venda de imóvel alugado envolve dois momentos distintos: o respeito à preferência do locatário antes do negócio e a gestão da locação depois dele. Documentar a comunicação, conferir a matrícula e conhecer os prazos dos artigos 8º, 27 e 28 reduz o risco de nulidade, indenização e litígio. Para imobiliárias, formalizar esse roteiro protege as partes e a própria atuação profissional.

Questões dessa natureza exigem análise individualizada dos documentos e das circunstâncias do caso. A Cioccari Advocacia realiza consultas presenciais em Ribeirão Preto e on-line, mediante agendamento prévio.

Leia também: matrícula limpa e segurança na compra do imóvel e garantias na locação: fiança, caução e seguro. Conheça também a atuação em Direito Imobiliário.

Referências oficiais

  • Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), artigos 8º, 27 a 34. Planalto: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm (acesso em 21/10/2026).

Cioccari Advocacia — Direito Imobiliário.

Sobre o autor

Laurício Antonio Cioccari é advogado (OAB/SP 188508), à frente do Cioccari Advocacia, em Ribeirão Preto/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Médico e Educacional. Sócio de imobiliária e assessor jurídico de imobiliárias, atua na orientação jurídica de proprietários, compradores e imobiliárias em locação, compra e venda e análise documental de imóveis.

Fale com o escritório pelo WhatsApp: (16) 4141-1443
Rua Marcos Markarian, nº 1.025, sala 404, Nova Aliança — Ribeirão Preto/SP